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在《上海市城市总体规划》中，川沙被列入了主城区，与大虹桥平级。唯一让人有主城区感觉的地方，就是房价。这个价格，泡沫到底有多大?

 

在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被列入了主城区，与大虹桥平级。

这也是上海历史上首次将主城区拓展到了外环外。

和现在炙手可热的大虹桥相比，川沙就显得冷清很多唯一让人有主城区感觉的地方，就是房价即将开盘的陆家嘴锦绣观澜以6.4万的均价直逼大虹桥这个价格，泡沫到底有多大？01现在的川沙已经经历过几次拆迁、发展，配套资源齐全，。

只是能级不高。尤其和97平方公里的总面积相比，资源并不够用。川沙整体狭长，从北到南分为川沙镇区、国际旅游度假区和张江科学城南部区。

主要的居住区和资源都集中在川沙镇区。地铁依赖2号线华夏东路站和川沙站。虽然2号线是上海的黄金动脉，但从川沙站开始足足需要7站到龙阳路才能开始换乘。而且地铁1公里范围内覆盖的小区大部分都是老房子。

只有个别几个次新房才是地铁房，大部分人出行还是需要依靠自驾好在自驾便利，周围有迎宾高速、华夏高架，上外环非常方便，甚至比周浦要更加方便一点整个浦东外环外的医疗资源都是短板，川沙也不例外板块内的浦东新区中医医院。

和浦东新区人民医院都是二甲水平。但在更远的祝桥板块却在建一个三甲医院—第九人民医院，属实有点没把我们主城区放在眼里的架势。

和医疗、交通相比，商业和学校的资源在外环外很有优势。川沙地铁口南部有由百联、绿地东海岸组成的商圈，百联能够满足大部分人的购物需求。

锦绣观澜旁边的两块商业用地也将由陆家嘴集团打造，未来的商业圈将进一步扩大再加上川沙老镇底商非常丰富，平时买菜、买水果非常方便，宜居性强在外环外的位置，这样的商业体量算是很好的，能够满足当地居民的日常生活。

学校上有百年小学观澜小学，目前在浦东排第三梯队。

外环外的学区房，本身就很难得，尤其今年民办开始摇号后，学区房更是热门。但学区房的价格棘手，现在连对口观澜小学的动迁房均价都达到了4.7万。

川沙还有四大中学，川中南校、华夏西校、侨光中学和五三中学。

都是有着悠久历史的学校，其中九年制公立的川中南校是市重点水平，很受家长们认可雪莉在放学的时间路过学校门口，看到家长们在门口停着很长的一排车来接孩子，教育氛围浓厚只是对口学区的次新商品房确实价格高、数量少，。

现在600多万的学区房连不带电梯的多层选择都不多值得一提的是川沙的环境非常宜人，水系很多，道路干净迪士尼是定位为国际旅游区去发展的，当年政府亲自派人把附近的水系都打捞了一遍，而且对清洁人员要求严格造就了现在鸟语花香的川沙。

只是内部资源齐全，就能支撑起现在的高价吗？

02川沙内部资源丰富，但是由于地理位置偏，获取外部资源能力有限。这也是为什么新上海人买房一定听过大虹桥，却鲜少听过川沙。

虹桥紧邻长宁、闵行、普陀，6站20分钟就可以到中山公园。而且虹桥自身已经引入了大量的企业，人才流入量大。

而川沙位于浦东机场和张江之间，哪怕2号线直达，到陆家嘴还需要55分钟的时间！开车也需要45分钟，更别提去往浦西会有多远了。

到市区的绝对距离就是远！为什么大多数人买房都要尽可能靠近市区？因为即使内部资源不够用，去市区方便就够了！青浦新城当地的资源难道不比川沙还要好？但因为到市区更远，很多人并不认可与外部联系差还体现在一个方面，就是对。

外来人口的吸引力不足在产业方面，浦东枢纽附近的产业并没有起来，现在只有部分商飞的人才在此工作川沙自身虽然拥有迪士尼乐园，吸引了一部分目光但旅游产业并不能留下人来，而且迪士尼周围都是大量的酒店和民宿，并没有成熟的居住区。

好在到张江近，开车只需要20分钟。

所以川沙在产业上只能依托于张江，承接部分来自张江的人才“宇宙中心”张江虽然确实厉害，人才济济，购买力强但是张江上班的人选择也多，并是不非川沙不可除了自身消耗一部分外，想要更好的学校，为什么不选唐镇？想要性价比更高的房子，为什么不选周浦？

想要靠近市区，为什么不选北蔡、三林？

总之张江分流到川沙的只占一少部分。川沙，更多的是本地人在此置换，但现在却连自己人都觉得房价虚高。

03雪莉还对川沙未来的发展表示担忧。实在是因为川沙的发展速度过于缓慢，从近30年的照片对比中可以看出几乎没有大的变化。

而过去的30年是上海发展最快的时间现在城市化的进程已经放缓，2500万的人口上限即将到顶每个区都开始为最后的抢占人才开始努力而川沙，似乎并不着急，没有行动川环南路以北是川沙的老镇，大量的老房子沿街而立，人口密集，底商丰富，生活气息浓厚。

但上了年纪的老房子并不能吸引到现在的购房主力—追求居住品质的90后。川环南路以南是新城片区，集中了川沙大部分的商品次新房。

即将开盘的锦绣观澜就在南部，知名的还有华府188、凯佳公寓、阳光城愉景湾等。

但也仅此而已。川沙的商品房小区太少了，尤其是知名房企的项目，简直屈指可数。而且日常断供。2016年以来，川沙等了4年才有了一个锦绣观澜，谁也不知道下一个商品房什么时候到来。

所以想要改善生活，提高居住品质的人只能在为数不多的几个次新房中挑选这也使得剩下的次新房价格水涨船高或许有人会质疑，大虹桥的宏大规划什么时候能落地，落地后到底是什么样子都是未知的但川沙，却连蓝图都没有除了未来有

机场联络线、地铁21号线的利好外，就是现在的锦绣观澜、以及项目旁边自带的两块商业用地和一些动迁房待建。除此之外，短期之内再无大的规划。现在的川沙，几乎所见即所得。

没有规划足够的商品房，又拿什么去吸引人才过来呢，川沙在这一点上显得毫无诚意！即使被列入了主城区，有了一定的战略高度又怎样？前面就有真如和徐家汇的惨烈对比，如果政府不去推动变化，主城区又如何？要是下一个30年依然没有大的改变呢？

04这次陆家嘴的价格突破了6万，是新房断供太久造成的结果，供需极度不平衡加上本身供应的房源套数就少，本地人旺盛的置换需求都难以满足，目测日清应该是没有问题的但并不代表这个价格是合理的，而且二手房的价格水分更大。

北部老镇大部分的老房子均价在3.5万到4万左右。

但南部次新商品房的价格却要高出一截，均价高达5.8万。

区域内的标杆华府188还曾经挂出过7万的价格试图提高川沙的天花板但价格虚高，不被市场接受最后一套也没有成交，诚心卖房的业主都在悄悄降低价格足以看出川沙二手房的价格水分有多大其实川沙板块，现在外地人和本地人的占比达到了。

6：4。但并不是指外地人在此买房，而是因为川沙有很多的民宿、民房每个月低至800元就可以租下来。川沙吸引的更多是低预算的租房人群，而不是高素质的置业人群。很多二手房有价无市，次新房完全没有流通起来。

所以对于看中主城区规划，想来川沙投资的人，雪莉劝你们慎重。

现在从阳光城愉景湾的高处往周围看，南部还有大量的空地和农民自建房，仿佛给人无限的希望。

但土地本身不值钱，有规划的土地才值钱！

配套没有亮点，政府没有规划，地理位置到市区太远，新房几年才有一个。空有主城区的名头和与现实不匹配的房价。

川沙更适合世代生活在此的本地人，或者是准备长期在此自住的人。说不定再过几年出来一个新房，会刺激二手房的价格再提高一波。毕竟泡沫再大，当地人也不能离开。

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