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一、什么是期房？什么是现房？1、期房是指正处于建设中，尚未竣工的商品房。它由购房者和开发商通过合同约定，由购房者向开发商交付定金或预付款，预约交付时间的一种购房方式。2、购买期房应注意的问题的有：(1)不应过分相信效果图，效果图因经过视觉上

 

一、什么是期房？什么是现房？1、期房是指正处于建设中，尚未竣工的商品房它由购房者和开发商通过合同约定，由购房者向开发商交付定金或预付款，预约交付时间的一种购房方式2、购买期房应注意的问题的有：(1)不应过分相信效果图，效果图因经过视觉上的处理，可能会与实际情况出入较大。

而应重视设计平面图和到现场实地考察(2)仔细阅读合同说明，明确违约方责任(3)合同签订生效后，开发商须30日内到房地产管理部门申请办理登记备案手续(网签及预告登记)3、现房是指已竣工验收的商品房购买现房更易辩别房屋的质量、面积和户型结构等情况。

购房风险比期房要小，但价格要高于期房二、购买期房与现房须注意的事项：对于购买方来说，往往没有更多的时间去考察自己想要购买的楼盘手续是否齐全合法，能否办下两证无论期房或现房，在购买时，均应注意以下几个问题：

1、查看开发商是否具有房地产开发企业资质证书；2、查看开发商是否有如下证件：①《国有土地使用证》；②《建设工程规划许可证》；③《建设用地施工许可证》；④期房是否有房产管理部门颁发的《商品房预售许可证》；⑤现房是否有综合验收合格报告。

三、购买“二手房”需注意的事项：1、什么是“二手房”？“二手房”是指已取得房地产权属证书，再上市交易的房屋它包括：私房、企事业单位的自建房、房改房等2、进行“二手房”交易时，应注意以下问题：(1)出售人必须是房屋所有权人，且持有房地产权属证书，即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

(2)如房屋属于共有房产，则需提供其它共有人同意的书面证明；如房屋已出租，则应有承租人放弃优先购买权的证明；如房屋属“房改房”性质，应有原售房单位放弃优先购买权的证明(3)到房产管理部门查看房屋是否办理过抵押，是否被法院查封，是否列入折迁范围等。

(4)对房屋质量，可要求出售人做出安全保证，约定一定时间的保证期(5)约定出售人配合买方办理产权过户手续，否则由出售人承担违约责任(6)约定税费承担方式四、如何办理变更登记(1)怀化市房屋变更登记(询问)申请表(受理台领取、填写)；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋所有权证原件；(4)证明发生变更事实的材料；(5)房屋分层分户平面图或测绘报告；(6)属扩建、改建、翻建的还应提交《国有土地使用权证》、报建的《规划许可证》、《竣工验收备案表》等资料；(7)其他必要材料。

①属单位房屋的改建、扩建、翻建未取得国有土地使用权证的， 可提交与申请人名称一致的批准使用划拨用地的批准文件；规划用途变更需提供：规划部门同意变更的批准文件；②属房屋分割、合并(同一所有权人)还需提供分割、合并房屋的书面申请原件，楼栋进行分割的，还需提供分割后测绘技术报告书原件；③房屋坐落发生变更的，还须提交相关部门出具的地址变更证明；④权利人名称及相关信息变更的，须提交有关部门出具的相应更名文件；⑤共有房屋的登记，应当由共有人共同申请；

非交易性转移登记(共同申请)夫妻离婚房产分割：(共同申请，双方当事人共同到场签字；由法院生效法律文书判决离婚的，一方不能到场签字的，按协助执行程序办理)(1)怀化市房屋非交易性转移登记(询问)申请表；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋所有权证原件；(4)离婚协议书原件或生效的法律文书原件；(5)房屋分层分户平面图；(6)其他必要材料。

房屋互换：(面积相等或价值相等)(1)怀化市房屋非交易性转移登记(询问)申请表；(2)申请人身份证明(同上)；(3)双方房屋所有权证原件；(4)房屋互换协议书原件；(5)测绘机构提供的房屋分层分户平面图；(6)其他必要材料。

法定继承：(1)怀化市房屋非交易性转移登记(询问)申请表；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋所有权证原件；(4)继承权公证书原件；(5)房屋分层分户平面图；(6)其他必要材料夫妻共同房产协议转移至一方：。

(1)怀化市房屋非交易性转移登记(询问)申请表；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋所有权证原件；(4)夫妻共同房产转移协议书原件；(5)房屋分层分户平面图；(6)户口簿、结婚证等证明夫妻关系的材料； (7)其他必要材料。

五、如何办理房屋更正(换证)登记(1)怀化市房屋更正登记(询问)申请表；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋所有权证原件；(4)更正登记原因事实证明材料；(5)房屋分层分户平面图；(6)其他必要材料。

夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有的，需提供事实证明材料六、如何办理遗失(损毁)补办登记(1)怀化市房屋补办登记(询问)申请书；(2)申请人身份证明(同上)；(3)房屋产籍资料的证明；(4)登报挂失报刊原件或损毁的房屋所有权证原件；(5)房屋分层分户平面图；(6)其他必要材料。

遗失补办登记自登报挂失之日起30天无异议后，方可申请补办七、产权信息如何查询：①私产：带所有权人身份证原件到政务中心C栋六楼房产局档案室窗口进行查询②其他产：要有介绍信、代理人身份证复印件，验原件；③司法机关、行政机关、律师申请查询他人房产信息的应提交介绍信、怀化市房产管理局房屋权属登记信息查询申请表、执行公务证或律师证、被查询人身份证号码、房屋所有权证号或所有权人全称到政务中心C栋六楼房产局档案室窗口进行查询。

收费依据：湘价服[2004]50号收费标准：产权证明(含查阅费)：私产40元/卷次；其他产200元/卷次查询、验证产权档案：私产40元/卷次；其他产100元/卷次受限制产权查询：私产200元/卷次；其他产400元/卷次。

八、一般抵押权设立登记需要提供要件：(1)登记申请书；(2)申请人身份证明，(3)房屋所有权证，验土地使用权证性质(集体土地范围内的住房不能办理抵押)；(4)抵押合同、主债权合同；(5)抵押人为全民单位的，须提交上级主管部门同意抵押的证明(上级主管部门在怀化市房地产交易授权委托书上加盖公章表示同意的，不再提交)；集体企业须提交职代会同意抵押的文件；三资企业须提交董事会同意抵押的决议；有限公司须提交股东会或董事会同意抵押的决议；公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议；(6)房地产评估报告或价值认定书；(7)其他必要材料。

九、预购商品房预告登记设立提供要件：1、登记申请书；2、申请人有效身份证明(单位提供法人代码证、组织机构代码证、营业执照(提供原件并备加盖公章的复印件)、法定代表人、委托代理人的身份证明复印件以及加盖单位公章的授权委托书)3、已登记备案的《商品房买卖合同》；4、当事人关于预告登记的约定； 5、购房款的收款收据(验原件收复印件)6、已办在建工程抵押登记的，办理预购商品房预告登记时，须提供在建工程抵押登记证明及注销资料；7、预购人单方面申请预购商品房登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

十、房屋所有权抵押预告登记的设立提供要件：(1)登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)抵押合同；(4)主债权合同；(5)房屋所有权证；(6)抵押人为全民单位须提交上级主管部门同意抵押的证明(上级主管部门在长沙市房地产交易授权委托书上加盖公章表示同意的，不再提交)；集体企业须提交职代会同意抵押的文件；三资企业须提交董事会同意抵押的决议；有限公司须提交股东会同意抵押的决议。

十一、办理房地产交易提供的要件1、二手房交易收件：(1)个人房产交易 A、房屋所有权证 B、买卖合同 C、转让申请表 D、房产证存根联 E、买卖双方身份证 F、其它收件G、税务结算证明单 H勘测成果表(2)单位房产交易：A房屋所有权证B买卖合同 C转让申请表 D房产证存根联 F卖方单位营业执照 H代码证 G买方单位营业执照 J授权委托书 K法人身份证、代理人身份证 L其它收件

2、房改房交易收件：A房屋所有权证 B买卖合同 C转让申请表 D房产证存根联 E买卖双方身份证F房改房上市交易计算表 G原房改计算书(表)H税务结算证明单I勘测成果表J其它收件3、商品房交易收件：A房屋所有权证B买卖合同 C转让申请表 D房产证存根联 E税务结算证明单 F买卖双方身份证 G营业执照 H授权委托书 I法人证书 J法人身份证 K代理人身份证 M勘测成果表L其它收件

4、受赠房屋须提供：A房屋所有权证及房产证存根联 B转让申请表 C税务结算证明单 D赠与书或遗赠证明(须公证)E有效身份证明及其它有关资料 F勘测成果表5、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，或因企业被收购、兼并、合并、房地产权属发生变化的应提交：A法人资格证明B有关协议 C合同和有关部门的批文D企业营业执照E授权委托书，代理人身份证

6、法院判决、裁定并过户的房屋，须提交： A转让申请表B房屋所有权证C房产证存根联D法院的判决书、裁定书 E协助执行通知书(同时提交法院授权委托书)F有效身份证明及其它有关资料交易收费依据和标准：收费依据：湘价服[2009]34号

收费标准：住宅：经济适用住房(户控面积以内)：1.5元/平方米(转让方交纳)；新建商品房3.0元/平方米(转让方交纳)；存量住房6.0元/平方米(转让双方各一半)；存量住房中的房改房1.5元/平方米(转让双方各一半)

非住宅：新建商品房：按实际成交价格的0.5%(转让方交纳)；存量房：按实际成交价格的1.3%(转让双方各一半)房产交易办理工作时限1、办理交易手续自收件之日起10个工作日内办结(每增加20户顺延5个工作日)。

2、办理抵押手续自收件之日起10个工作日内办结(每增加20户顺延3个工作日)。3、办理交易、期房按揭手续自收件之日起10个工作日内办结(每增加20户顺延5个工作日)

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