房产抵押贷款需要什么条件：房产抵押贷款需要什么条件才能办理

急需用钱，但是房子贷款还没还清！有朋友就会好奇，按揭房可以做二次抵押吗？答案当然是可以的！但是在这里要提醒各位借款人，二抵不管是额度还是贷款的利率，肯定没有一抵的优势，所

 

急需用钱，但是房子贷款还没还清！有朋友就会好奇，按揭房可以做二次抵押吗？答案当然是可以的！但是在这里要提醒各位借款人，二抵不管是额度还是贷款的利率，肯定没有一抵的优势，所以各位在办理的时候要了解清楚，做好考虑，要不要去办理。

问

什么是二次抵押？二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物进行再次抵押。二次抵押贷款的特点是不用结清以前的贷款，直接再次抵押获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节，能将房产的剩余价值再次展现利用。答

Q1举个例子：张先生2012年在武汉购入一套90㎡房源，成交总价仅90万元，首付三成的情况下，贷款了60万元如今，该小区均价在2.5万元/㎡左右，90㎡房源的均价可以达到225万元此时，贷款已经还了11万元左右，未还清的按揭款为49万元。

按照评估价7成，再减去剩余按揭款，如果办理“二抵贷”，还可以从银行贷出108.5万元

按揭房办理银行二次抵押注意事项注意事项01信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是，当借人长期没有还款，银行会以拍卖抵押房产的方式来弥补经济损失因而银行在审批房屋抵押贷款的时候，会特别看重借款人的信用记录，如果你在两年之内连续出现逾期超过3次，或者是累计逾期超过6次的用户，那么申请被拒的概率大大增加。

02能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外，借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行认可的但是，为了避免发生法律纠纷，抵押他人名下房产时，需征求房屋所有权人的同意，同时并出具同意抵押的相关声明材料，这样才可以通过银行审核。

03抵押房产有无变现能力抵押给银行的房产都要有变现的能力，否则银行是不会接受你的申请的举个例子来讲，你打算拿一个年限久且位置偏远的房产去抵押给银行，银行通过实地勘查结合房屋状况，会直接拒绝申请04是否有足够的还款能力

银行在审批贷款时，除了会考虑借款人的信用记录是否良好外，还要考察借款人是否具有足够的还款能力因而，如果你不能提供足够的收入证明或无法提供足够的银行流水，一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人，因此不具备申请房屋抵押贷款的资格。

银行按揭房二次抵押贷款的要求！01一般房龄要求在30年以内；02房子面积大于40平米；03房屋产权清晰，无任何纠纷；04借款人有按期偿还本息的能力，且已按息偿还本息两年以上；05房产的一次抵押必须为按揭，且还款半年以上；

06一次抵押为银行贷款；07用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；08借款人无欠息行为，征信良好，工作收入稳定；09房房屋抵押登记已办妥，且办理银行是房屋的抵押权人；10有贷款金额一般为房产总价的50%-70%减去现有贷款的合同金额。

房子二次抵押的局限性局限性01还款无协商首先，按揭房用于二次抵押，所能申请到的贷款额度，会在原来的基础上大打折扣二次抵押贷款在还款过程中，银行对其要求非常高，一旦借款人不能还款，银行或小额贷款机构会立即将二次抵押的抵押物进行拍卖，而不会给抵押者协商的机会。

02贷款利率偏高不管是银行，还是一些贷款机构，办理二次抵押贷款所需要承受的压力都是很大的，正因如此，所以一般来说，二次抵押贷款的利率都会高一点03贷款期限二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，贷款限期一般不超过5年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

04逾期风险增大房屋二次抵押会增大还款压力，如果大家在生活中或生意上遇到一些特殊情况，很有可能无法按时归还贷款。

END每个人情况不一样，不同银行政策也不一样，大家在办理前一定要先咨询当地的相关银行或金融机构，让专业人士根据你的实际情况进行分析，切勿盲目申请。

最全贷款攻略，就算不贷款也要看！有人说贷款很难，有人说贷款很简单，关于贷款要我说就八个字“会者不难，难者不会”说贷款难的人肯定是不熟悉银行相关政策和贷款流程的人，只要做足功课，贷款其实并不难01那么贷款流程是怎样的?有哪些步骤呢?。

贷款流程主要分为“贷前调查、贷款审批、发放贷款、贷后管理”四大环节其中任何一个环节出现问题都会导致贷款被拒，所以绝对不能大意【贷前调查】会从以下几个方面进行：1、了解借款人的基本情况:银行的贷款经理会仔细分析借款人提交的身份证、收入证明、银行流水、营业执照、房产证等资料，评估借款人的贷款资格，看其基本条件是否符合要求。

2、了解借款人的信誉状况:通过中国人民银行的个人征信系统查询借款人的信用状况，看其有无不良信用记录3、分析借款人的偿还能力:如果借款人的贷款用途是进行企业的资金周转，银行会要求其提供公司的财务报表并进行审查。

分析企业资金结构、资金回笼周期、盈利能力、现金流情况等信息来评估借款人的还款能力如果借款人的贷款用途是买房、买车、房屋装修等大额消费的话，银行会根据借款人的资产负债、收入流水等来衡量借款人是否具备还款能力。

【贷款审批】会从以下几个方面进行1、审查申请人的有关资料是否齐全，不同类型的产品需要申请人提供的资料是不一样的，需要根据不同产品的要求，审查申请人的资料是完整2、准入条件审查，需要根据不同产品的要求审核申请人是否符合银行的准入条件，其中确认借款人身份真实性、所属行业是否是限制性禁止性行业、贷款项目是否有政策、合规性风险、年龄是否符合准入条件、户籍是否符合条件、是否有不良信用记录、贷款用途是否合理合法等。

3、审核授信方案是否合理，贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等是否适合申请人实际情况，申请人的主要收入来源的可靠性和稳定性，主要经营风险以及担保人的担保能力等【贷后管理】是最后一个环节，如果出现问题随时可能会被抽贷断代。

所有贷款贷后管理的目的都是保证贷款的安全性、流动性以及收益性及时发现风险源头，采取针对性风控措施贷后管理包括以下内容：1、复查贷款用途的真实性，及时防止贷款流入楼市、股市、信托等领域，款项一旦流入这些领域，银行就会面临巨额的罚款，所以贷款会被收回。

2、复查借款人的隐性负债，防止发生以贷养贷的情给银行带来损失3、监控经营状况是否正常，保证贷款能够按时足额收回搞清楚银行的贷款流程后，还需要明白这些问题02贷款的常见类型有哪些？各类贷款产品多不胜数，根据不同的属性、不同的用途有不同的分类，大体可分为。

信用贷和抵押贷信用贷：是银行向资信良好的借款人发放的无需抵押和担保的贷款，常以大额存单、寿险保单、营业执照等作为信用贷额度审批的依据和参考除此之外，还有很多信用贷款产品，例如打卡工资贷款、银行流水贷、大额信用卡贷等。

针对企业的信用贷款常见的有企业税贷、企业票贷等抵押贷：是以抵押物作为担保的贷款，贷款额度受抵押物的估值影响，不同的贷款机构对个人的信用评分有不同的要求抵押物可以是车、房、大额存单、股权、存货、专利，市面上最常见的是车抵贷和。

房抵贷。

03如何选择合适的贷款产品？

1、工作稳定，但不能提供抵押物有稳定工作和收入，并且拥有良好的个人信用记录，但不能提供抵押物的话，可以考虑申请无抵押贷款，因为无抵押贷款青睐个人月收入稳定，信用记录良好的人，只要可以提供个人身份证明、收入证明、工作证明等必备材料，就可以申请个人无抵押贷款，并且额度一般在月收入的10倍左右，最好是去工资代发银行申请。

2、名下有房产或车产有大额资金需求，名下有车产或房产的人群可以申请抵押贷款，将房产和车产用作抵押，贷款额度最高可达房产评估价的七成，贷款期限最长可达三十年3、按时足额缴纳公积金按时足额缴纳了公积金的人，住房公积金贷款是首要的选择，。

公积金住房贷款利率相对商业贷款来说要低很多，对于购房贷款者来说，选择公积金贷款可以有效减少经济压力4、长期缴纳商业保险如果你有一份具备现金功能的保单，且缴存保险的时间在半年以上，你也可以凭借保单迅速拿到贷款贷款到账时间一般为1-2天，相对较快。

5、做生意，正常交税、开票做生意，不管是小微企业，还是个体户，只要正常经营满1年，有交税、开票，或流水比较大，可以申请银行税贷、发票贷、商户贷等6、大额信用卡如果名下有大额的信用卡的话，一般信用卡背后都会有一笔信用贷款可以让我们使用，也是不错的选择。

04贷款利息各有不同

贷款的利息是在基准利率LPR的基础上上下浮动的，基准利率是由中国人民银行统一规定的存款贷款利率，用于指导商业银行的存款贷款业务商业银行可以根据市场行情及大环境影响在基准利率上进行上下浮动调整每家金融机构都会对借款人进行综合评估后制定贷款利率的，每个人的资信条件不同，利息肯定不一样，主要参考因素有个人信用、还款能力、负债、收入等。

其次贷款产品不同利息也会有所差异，比如抵押类贷款因为有抵押物所以利息会低很多，而信用类贷款利息就相对比较高，经常会有人在贷款的时候问客户经理贷款的利息是多少，大概就是这样的一个情况房产抵押贷款的风险及防范对策！

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式但在抵押房地产处置中仍然存在风险，如果风险管理措施不到位，房产抵押贷款也会变成不安全。

因此，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思小编为您介绍关于房产抵押类不良贷款的风险问题成因一房产抵押类贷款风险的现状及成因房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

一二房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：贷前调查未尽职在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。

司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

三房产抵押类贷款面临的法律风险房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括：1.租赁权风险抵押物难以处置按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格2.首查封风险虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的。

优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响处置进程受到限制从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权债权让步时有发生在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。

同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加3.最高额风险目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。

如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

4.瑕疵性风险产权瑕疵影响情形有合法产权的资产未必是合法的抵押物例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

5.登记权风险“一物多押”风险《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

6.使用权风险出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

四以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险明确重点针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。

一是实地查看并核实拟抵押资产的情况核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。

对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺二是在具体的操作中要注重相关证据的收集保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。

三是严格办理抵押登记手续杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失完善程序农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。

首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。

在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。

最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款强化筛选在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择。

变现能力强的资产从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

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