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大型房企加速下沉业务到三四线城市，将会加速当地房地产市场的洗牌，本地民营中小房地产企业若不与之合作，将逐步被挤出主流市场。所以给当地中小民营房地产企业授信，需要更为谨慎。

 

戳上方蓝色字“南充黄金楼市”，欢迎关注最近两年以来，三四线城市房地产市场迅速从复苏走向了全面火热从销售面积来看，2017年的全国房地产销售面积已经有67%以上，是三四线城市贡献的从销售价格来看，截止2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中有三分之一是三四线城市。

与此同时，三四线城市房地产去化周期也在不断缩短，截至2018年4月底，重点监测内的100个城市新建商品住宅库存去化周期为10.3个月，其中一线、二线、三四线城市新建商品住宅库存去化周期分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月。

从横向对比看，三四线城市库存去化周期下跌最为明显，且已降到了9年来的最低位三四线城市楼市的大卖，也使得碧桂园、恒大等大量布局三四线城市的房企业绩大幅攀升

一、以典型三四线城市“南充”，做一个简单的总结和例证南充市位于四川省东北部、嘉陵江中游，辖3区5县1市，面积12479.96平方公里，是四川省第二人口大市，2017年末户籍总人口732.69万人，比上年减少8.58万人。

其中，乡村人口526.13万人，城镇人口206.56万人；年末常住人口641.79万人，城镇化率46.5%目前排行榜前列的房企已纷纷入驻南充，恒大与蓝光的项目合计多达16个，另外还有碧桂园、万科、绿地、融创、中南、金科、中梁、蓝润等多个大型房地产企业在南充落户。

1、南充房地产市场是否符合三四线城市的普遍规律？（2016年后开始销量复苏，在2017年以后价格出现了飙升）？2016年南充楼市开始回暖，新建住宅共成交25584套，同比上涨19.43%（仍远低于2013年32531套的峰值），但成交量增长的情况下，成交均价却基本保持了稳定，均价4511元/平米，同比下降0.9%；2017年开始，南充房价出现了爆发式增长，2017年1季度末南充住宅成交均价约4687元/㎡，2018年3月则上涨至了6454元/㎡，上涨幅度高达37.7%

2、南充的棚改情况和国开行PSL支持情况如何？从房管局的网站以及南充新闻、四川新闻网站上找到了两条很有意思的数据：①2017年，全市棚户区改造原则上除不适宜货币安置的以外，其余已全部实施货币安置全年货币安置计划11398户，占棚改新开工任务13482户的84.5%，较2016年货币安置比例25.7%（货币安置5840户/棚改新开工22723户）提高了58.8个百分点。

预计到2020年，南充全市还将改造各类棚户区危旧房和城中村约11万套，近1000万平方米，投入资金397.97亿元②2014年以来，国开行四川分行充分发挥开发性金融作用，将占全省棚改任务四分之一的川东大市南充作为推动省级统贷棚改模式的主要支撑点，将金融要素与信贷资源大力向南充倾斜。

累计向南充地区承诺棚改贷款120亿元，先后为南充市引入棚改PSL专项贷款、国家专项建设基金，累计发放100亿元，支持新建安置房面积293万平方米，惠及棚改居民4万余户3、那么，这么大力度棚改和去库存的情况下，南充库存情况有无显著改善呢？

从网上看到数据是“2016年12月底，南充市辖三区已动工并取得预售许可证的待销售房屋共95084套，按2016年前11个月三区商品房月均销量2346套来推算，大约需要40个月”，于是笔者专门按照相同的统计口径，去透明房产网上（房联，数据相当准确）查了最新的数据：

发现目前南充可售房源套数109274套，未见减少，还增加了一些。

4、南充还缺房子吗？因为觉得之前的数字实在太过夸张了一点，于是笔者又对这10万套库存的构成做了进一步的研究，发现其中大量的应该都是车位和商铺，以2014年、2015年为例，两年时间新增车位供应35749套，成交只有4875套，剩下没卖掉约30000个车库就都成了“可售房屋”（数据来源：南房指数），那南充目前的住宅库存到底有多少呢？网上找不到直接数据，只能找到一些能侧面说明的数据：2012-2016年南充主城区共推出住宅房源120152套，成交则是138434套（数据来源：南房指数）

看起来好像挺健康的，供不应求嘛但这就引出了两个问题：①2012-2016整体供不应求，南充房价却一直疲软，一直到2017年才开始爆发式增长，可见供需并非影响房价的决定性因素；②仅2012-2016年就卖了13.8万套房子，按照每套房子平均2.5人居住来算，也解决了至少34.5万人的居住需求了。

长期、宏观来看，南充有那么多人口来支撑吗？南充现在还缺房子吗？根据南充市政府网站公布的信息，南充市中心城区建成面积126平方公里、人口125万人，又根据南充市房地产管理局公布的新开工楼盘信息来看，从2006年至今南充市已修建了50万套左右房子（这个数据应该是有一定根据的，因为仅2012-2016几年间就推出12万套）。

那结果就不言而喻了

5、南充房地产市场在四川地级市中处于一个什么位置呢？（1）从房地产投资来看，2017年南充房地产开发投资额为212.39亿元，除成都外，在川内二级城市排名第四，排在南充之前的有泸州（258.62亿）、广安（244.19亿）、宜宾（228.15亿）。

（2）从销售面积来看，2017年，南充商品房（含住宅、商业等各类物业）销售面积约570万平米，在川内二级城市排名第三，第一是泸州约730万平米，第二是宜宾约580万平米。

（3）从房地产销售增速方面，南充2017年增长了43.1%，在21地市州排第5位，前三分别为甘孜州、凉山州、雅安。

（4）从销售均价来看，2017年末南充成交均价5849元/㎡（仅算主城区则是6248元/㎡），省内排名第9，排在之前的是：凉山7949元/㎡、遂宁7093元/㎡、绵阳6842元/㎡、宜宾6626元/㎡、广元6112元/㎡、达州6082元/㎡、资阳6056元/㎡——均价6000+的情况下，市面上稍微过得去的主流楼面价格应该就在8000—9000元的区间了（大量4000+的老区旧房子以及远郊房拉低售价），按照80平米的房子来计算，月供已经超过了2600元，而2017年南充市城镇居民人均可支配收入仅为28333元。

而且这个价格相较于成都远郊和重庆，价格优势已经不明显了，导致大量购房人群开始向成都远郊以及重庆转移（5）从南充市房管局5月30日刚刚公布的2018年1季度的数据来看：南充1季度商品房施工面积为170.70万平方米。

其中，住宅为1225.53万平方米，办公楼为27.91万平方米，商业营业房为232.77万平方米，在全省各城市中仅次于成都市排名第2；商品房新开工面积为201.00万平方米其中，住宅为156.62万平方米，办公楼为1.2万平方米，商业营业房为29.61万平方米，在全省各城市中仅次于成都市、泸州市排名第3；商品房竣工面积为119.18万平方米。

其中，住宅为74.18万平方米，办公楼为3.26万平方米，商业营业房为27.09万平方米，在全省各城市中仅次于成都市、泸州市排名第3；商品房销售面积为171.87万平方米其中，住宅为155.04万平方米，办公楼为1.43万平方米，商业营业房为12.34万平方米，在全省各城市中仅次于成都市、广安市排名第3；商品房销售额为937024万元。

其中，住宅为800063万元，办公用房为10896万元，商业营业房为111084万元，在全省各城市中仅次于成都市排名第2

从以上论述分析，我们不难得出以下几点结论：1、三四线城市房地产市场中长期远景并不明朗，但由于“稳增长”、“保财政”、“去库存”、“稳金融”等多种政策托底，整体来看应该还能稳定1—2年的时间，现在这个时间节点介入大型、优质房地产企业在三四线城市的快销项目，其实风险并不高。

2、当前三四线城市供给和需求现状是政府较长时间巨大努力的结果，如果去库存目标没有达到，那么繁荣有较大可能还将延续但是价格却不会继续过度繁荣，因为目标就是去库存，却不是让三四线城市过度繁荣，否则会大幅度增加后面稳定三四线城市房价的难度。

所以我们将陆续看到三四线城市过度繁荣区域不断的增加限制措施考虑到可能出现的限购、限贷措施，对房价涨幅过快的三四线城市，应优先选择盈亏平衡点较低、腾挪空间大的项目，同时争取充足的抵押物做为风险缓释措施3、大型房企加速下沉业务到三四线城市，将会加速当地房地产市场的洗牌，本地民营中小房地产企业若不与之合作，将逐步被挤出主流市场。

所以给当地中小民营房地产企业授信，需要更为谨慎4、纯从个人投资来看，三四线城市的房地产并非是理想的投资标的：①虽然由于各种托底因素，房价断崖式崩盘的可能性不会太大，但目前高涨的三四线城市房价和临近二线城市的房价差距已经过于缩小，房价逼近中期天花板，除个别城市外，短期再大幅攀升的可能性较小；②虽然三四线城市库存出清、棚改货币化补偿收官仍有一段时间，但调控大锤随时可能落下，三四线城市库存极高的情况下（特别是二手房库存极高的情况下），一旦房价回调或者涨势放缓，出售将极为困难，流动性较差；③大多三四线城市房地产存量整体性过剩，购房者多以本地居民投资为主，这部分投资者大多拥有多套住房，如果长效机制以空置税的方式，将会对三四线城市造成显著的冲击（三四线城市空置率最高，可出租率最低）。

编辑：张定茂

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