上海房产抵押公司：上海房产抵押公司有哪些

点击上方蓝字关注我们了解实时信息咨询贷款关注微信公众号：沪金圈 作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706 最近，许多朋友向ALIEN老师咨询有关房屋抵押贷款的问题今

 

点击上方蓝字关注我们了解实时信息咨询贷款关注微信公众号：沪金圈   作者：上海贷款ALIEN  个人微信：15000298706 最近，许多朋友向ALIEN老师咨询有关房屋抵押贷款的问题今天难得有时间，特地整理了一篇详细的指南，帮助大家全面了解上海地区房屋抵押贷款的各个方面，包括贷款利率、申请条件、流程以及常见问题等。

什么是房屋抵押贷款？房屋抵押贷款是一种常见的融资方式，借款人将自己的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款这种贷款方式具有贷款额度高、利率相对较低、还款期限长等优点，适用于个人和企业多种资金需求房屋抵押贷款

（Home Mortgage Loan）指的是借款人将自己或他人名下的房产作为抵押物，在银行认可的情况下，申请贷款的一种方式这个概念最早可以追溯到1934年美国《全国住宅法案》的通过，该法案促使联邦住宅管理局成立，为贷款人提供政府支持的抵押贷款保险，推动住房抵押贷款的普及。

在中国，1986年中国建设银行成为第一家开设居民个人住房抵押贷款业务的银行随后，1988年建立了房地产信贷部，开始了首笔个人购置商品房的抵押贷款业务截至2020年底，中国个人住房贷款余额已突破34万亿元，显示出这一金融工具的重要性。

上海地区银行房屋抵押贷款的优势1、低利率上海的经营性房屋抵押贷款利率目前处于较低水平一年期贷款利率最低可达2.4%，三年期也仅2.6%左右，这远低于同期LPR（贷款市场报价利率）相比消费性抵押贷款（利率通常在3.8%-4.5%），经营性贷款的利率优势更加明显。

2、高额度根据房产评估价值，住宅性质房产的抵押贷款额度通常可以达到评估价的65%-70%对于小微企业和个体工商户，单笔贷款额度最高可达1000万元如果是消费用途，额度上限一般为100-300万元，个别银行可做到500万元。

3、灵活期限经营性抵押贷款授信期限通常在5-20年之间，借款期限为1-30年不等，授信期内可续贷消费性抵押贷款的期限多为1-10年4、多种还款方式支持等额本息、先息后本等方式，部分银行还提供循环授信和无还本续贷的服务，提前还款也无需支付违约金。

房屋抵押贷款的优缺点优点：高额度：通常可以获得较高的贷款额度，满足大额资金需求低利率：相比信用贷款，房屋抵押贷款的利率更低，节省利息支出长期限：贷款期限较长，减轻每月的还款压力流动性强：可以将房产变现，用于其他投资或消费。

保留所有权：借款人仍然保留房产的所有权，享有房产的增值收益缺点：金融风险：如果无法按时还款，银行有权拍卖抵押房产，导致房产损失手续繁琐：需要提供大量的资料，审核流程较长，耗时较多产权受限：在贷款期间，房产产权受抵押限制，影响买卖或转让。

申请房屋抵押贷款的条件申请房屋抵押贷款需要满足一定的条件，主要包括借款人和房产的要求一、借款人条件1、年龄要求：借款人年龄通常要求在18至72岁之间，不同银行可能略有差异抵押人年龄一般在18至80岁之间。

具体来说，房产抵押贷款一般对借款人的年龄限制为男性不超过65岁，女性不超过60岁；而按揭房申请贷款的年龄限制为男性最高60岁，女性55岁，处级以上干部可顺延5岁2、信用要求：借款人最近两年内没有连续三个月逾期记录，累计逾期不超过6个月。

部分银行对征信查询次数有要求，通常1个月内不超过2次，2个月内不超过4次个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期，能提供相应结清证明的除外；近24个月征信记录；贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账。

逾期金额不超过500元的小额逾期记录可不计入；能提供资料证明无恶意逾期行为的可酌情准入3、收入证明：需要提供稳定的收入证明，如工资单、税单等，以证明有还款能力个人流水用于证明还款能力，企业流水用于考察企业的经营和收入能力。

4、婚姻状况：单身人士可以正常申请已婚人士需夫妻共同申请离婚人士需对产权进行明确划分，离婚协议要房产分割明确配偶为外籍或港澳台人士的，部分银行可以办理5、无法律纠纷：借款人当前无法律诉讼纠纷等问题二、房产条件

产权清晰：房产证必须完整，产权归属明确，无任何纠纷房产未涉及违建、查封等法律风险，确保可以在市场上自由交易房龄和面积：房龄一般要求在30年以内，部分银行可接受特殊情况的老旧房产住宅面积通常要求大于50平方米，个别银行可放宽至40平方米。

房产类型：接受的房产类型包括住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺等三、公司相关条件（如果适用）公司成立时间：公司需注册满6个月或一年，部分银行支持新企业经营范围：经营范围应与贷款用途相符，避免涉及银行限制的行业，如金融、房地产等。

公司流水：部分银行要求提供对公流水，证明公司有稳定的经营和收入能力申请房屋抵押贷款的流程申请房屋抵押贷款一般分为以下几个步骤：1、贷前准备：了解各银行的贷款产品、要求及利率，选择适合自己的银行和产品评估自身的贷款需求和还款能力。

2、资料准备：个人资料：身份证、户口本、结婚证（如有）、离婚证及协议（如适用）、近一年个人流水、房产证等公司资料（如果适用）：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、公司财报、对公流水等。

3、银行面签与合同签署：银行进行现场审核，提交所需材料，进行房产评估4、银行审核与批贷：银行组卷上报，出具批贷函，确认贷款额度和利率5、签署借款合同：与银行签署正式的借款合同，完成相关的法律手续6、抵押登记与放款

：到不动产中心办理抵押登记手续，银行根据抵押手续放款常见问题解答1. 流水不足怎么办？如果个人或公司流水不足，可以通过“养流水”的方式提前进行几笔交易，增加流水记录具体方法包括：准备至少两张个人银行卡，一张用于进账（备注为“货款”或“合同款”），另一张用于出款。

确保进账资金存留至少一夜，以产生有效流水，然后再转至出款卡注意事项：流水需覆盖借款金额进账款需非直系亲属转入，且备注清晰资金在卡内需存留一夜后方可转出2. 什么是三方受托支付？三方受托支付是指贷款资金通过第三方账户进行支付，确保资金用途的专款专用。

具体流程如下：借款人向银行提交贷款申请，提供购销合同等相关资料银行审批通过后，将贷款直接打入供应商的第三方账户确保资金用于合同约定的用途，避免挪用银行要求：三方账户的经营范围需与借款人的经营范围相符第三方收款人不得与借款人有亲属关系或共同企业信息。

同一三方账户在本行一年内不得重复使用3. 资金截流问题资金截流指的是银行将贷款资金转入三方对公账户后，再进行一次转移，不能直接转入个人账户或选择取现这样做是为了确保资金用于合法用途，避免资金被挪用注意事项

：选择可靠的第三方公司进行资金截流，避免因操作不当被银行监控导致贷款被收回确保资金流向符合合同约定，避免因细节问题影响贷款特殊情况处理1. 没有公司如何申请？如果借款人没有公司，可以选择以下几种方式：抵押消费贷

：适用于名下无公司但有房产的个人，贷款额度有限且利率较高过户新公司：将某个公司过户到自己名下，或新增股东，以满足银行的公司要求一纸实控：成为公司的实际控制人，通过他人公司的名义申请贷款抵贷不一：即抵押人与借款人不同，通过亲属或朋友的公司进行共同借款。

2. 如何选择适合的贷款类型？根据自身的资金需求和贷款用途，选择合适的贷款类型例如：中小企业主与个体经营者：利用房产作抵押，申请资金支持公司运营与发展转贷：将高息贷款替换为低息房屋抵押贷款，节省利息支出。

急需资金或房产难以出售：选择房屋抵押贷款快速获得资金信贷、小额贷款及网贷负担较重：通过房屋抵押贷款整合债务，减轻还款压力购房：全款购房后再进行抵押贷款，降低购房成本上海房屋抵押贷款的真实情况1. 利率虽然都是房产抵押贷款，但经营抵押贷款和消费抵押贷款的利率有一定差距。

目前上海地区的抵押贷款利率范围大概是：经营性抵押贷款：贷款额度在1000万以内，利率为2.4%-3.5%左右大部分客户目前利率可以做到2.6%左右消费性抵押贷款：利率范围为3.7%-4.5%左右2. 额度

房产抵押贷款的可贷额度取决于房屋的市值具体如下：经营性抵押贷款：住宅性质的房产可贷额度是房产评估价的65%-70%小微普惠抵押额度上限最高不超过1000万对公抵押最高可做到单笔3000-5000万元消费性抵押贷款

：理论最高可贷额度也是房产评估价的65%-70%，但额度上限较低，普遍只能做到100-300万元，极个别银行可做到最高500万元3. 期限经营性房产抵押贷款：授信期限通常为5-20年借款期限为1/3/5/20/30年。

授信期限内借款到期后可以再次续贷消费性房产抵押贷款：授信期限通常也是5-20年借款期限一般为1/3/5/10/20年期注：借款期限超过5年以上，基本只支持等额还款或组合还款，能做到20-30年的贷款还款方式基本与按揭房贷类似。

4. 还款方式房屋抵押贷款常见的还款方式为：等额本息：每月还款金额相同，利息随本金递减先息后本：前期只还利息，后期再还本金，部分银行支持随借随还、循环授信和无还本续贷，提升资金使用度和灵活性优势：提前还款无违约金

：部分银行支持提前还款且不收取违约金5. 抵押方式房产抵押贷款支持以下几种抵押方式：全款房抵押：房产无按揭贷款，直接抵押二次抵押：已有按揭贷款的房产，在有余值的前提下进行二次抵押房屋抵押贷款的通过率房屋抵押贷款的通过率相对较高，因为有房产作为抵押物，降低了银行的风险。

具体因素包括：征信状况：有抵押物后，房产抵押贷款对征信要求较为宽松，只要不是征信特别差，基本都能通过审批流水情况：部分银行不太在意流水，只要面谈下来判断有还款能力一切都好说大部分银行认可个人流水或企业流水。

公司经营：多数银行不要求一定要有稳定的开票纳税，个人流水、财务报表等也能被认可产证/执照持证时间：部分银行对新过户产证/执照也能立即做抵押贷总体来说：做好贷前规划，提前筛选合适的产品方案，选对适合自己的银行，都是顺利通过审批的关键。

6. 不是自己的房产能抵押吗？可以银行支持直系抵贷不一和非直系抵贷不一，申请方式灵活如果名下没有房产或没有公司，可以通过以下方式申请抵押贷款：直系抵贷不一：利用自己名下的房屋作为抵押，借用配偶、父母或子女的公司向银行申请贷款。

目前上海绝大部分银行都支持直系抵贷不一非直系抵贷不一：利用自己名下的房屋作为抵押，借用兄弟姐妹或朋友的公司向银行申请贷款这种情况极少部分银行可接受办理7. 没有公司能办理吗？没有公司也可以办理抵押贷款，具体方法如下：。

过户新公司：将某个公司过户到自己名下，或新增股东，以满足银行的公司要求注意公司注册时间需超过一年，主营业务范围合理，且无诉讼纠纷等一纸实控：成为公司的实际控制人，通过他人公司的名义申请贷款适用于名下不能有公司的企事业单位员工。

抵押消费贷：适用于名下无公司但有房产的个人，贷款额度有限且利率较高抵贷不一：抵押人与借款人不同，通过亲属或朋友的公司进行共同借款8. 按揭的房产能办理抵押吗？可以，有两种方式：二次抵押：直接拿按揭房做二次抵押贷款，只要按揭还款满一年，可贷金额为房产余值。

先抵押再解押：先申请抵押贷款，批复下来后，用自有资金或过桥垫资结清尾款解押，再将新贷款放款到新的银行9. 新公司能办理抵押贷款吗？可以目前上海市场接受单新（新公司或新产证其一）的抵押贷款产品相对较多，双新市场上也有一些银行可办理。

10. 抵押贷款多久能放款？银行按照正常流程办理，资料准备齐全，无特殊情况的话，从申请到放款，一般需要两周时间具体步骤如下：申请到出具体批复：约一周左右抵押登记及放款：约一周左右11. 抵押贷款会放款到本人名下账户吗？。

不会无论是经营用途还是消费用途，银行都会要求提供一个第三方收款账户审批通过后，款项将汇入第三方账户通常，借款人办理经营性抵押贷款用于公司经营，银行会将资金直接打入供应商的账户，确保资金专款专用，避免流入禁止行业。

银行对房屋的具体要求1. 房产可上市交易及产证在手房屋必须是能上市交易的房产，借款人必须拥有该房屋的房产证如果是未交房、未拿到产证的期房，无法办理抵押贷款现在银行的房抵业务基本上都不会押产证原件，申请办理完毕后可拿回。

2. 房产类型接受的房产类型包括：住宅：普通住宅、70年产权公寓别墅：独栋别墅、联排别墅商业：办公楼、写字楼、厂房、商铺等3. 准入银行和可贷额度普通住宅：基本上所有银行都能做，大部分银行可做到房产评估值的70%，个别银行能做到85%。

70年产权公寓：可以等同于住宅看待别墅：大部分银行给评估价的60%，个别银行能给70%商业办公类房产：约1/3的银行可接受，通常可贷额度在评估值的40%-60%4. 房产所在区域银行对房产所在区域也有要求，尤其在上海，不同区域的房产市值和变现能力不同：。

内环内、中环内房产：基本所有银行都可以做外环内房产：位置不太偏，面积不太小，价格不太低，大部分银行可做偏远区房产：如金山、崇明、奉贤，只有少部分银行可做5. 房产面积40-300㎡：基本所有银行都能做低于40㎡或高于300㎡

：部分银行可做6. 房龄老产证抵押：大部分银行青睐房龄在20年以内的房产部分银行接受房龄在20-30年的房产少部分银行接受房龄在30-40年的房产个别银行能接受房龄40年以上的房产新房本抵押：大部分银行要求持有房产证满6个月以上。

少部分银行可接受新过户的房产亲属之间的继承、赠与和买卖房屋，可被认定为老房本做抵押7. 产权基本要求房屋产权要清晰，尤其涉及离异、继承等情况：单个人名下房产：产权清晰，做抵押没有问题多人共同所有房产：需共同借款。

夫妻共同所有：需夫妻共同借款房产证上有未成年：部分产品不允许做抵押贷款，有些需要去掉未成年份额后重新估算可贷额度三人以上共有房屋产权：能做的银行相对较少，手续复杂8. 其他资产虽然不强制要求，但有其他资产可以增加财力证明，降低资产负债率，有助于提高贷款通过率。

9. 哪些房产不能做抵押贷款？无房产证的房子：如农村自建房、军产房、校产房、小产权房等产权不清晰的房子其他限制性房产：拆迁范围内、违章建筑、文物保护建筑、被查封、扣押、监管的房屋银行对个人资质的具体要求。

1. 年龄不同银行对抵押人和借款人的年龄要求不同，基本要求如下：抵押人年龄：18-75岁借款人年龄：22-70岁60岁以上的借款人：部分银行要求子女共同借款或知情，有些银行可直接办理2. 征信征信与逾期、负债、查询次数密切相关：。

查询次数：一般1个月内不超过2次，2个月内不超过4次部分银行对查询次数要求较宽松，可通过沟通逾期记录：近两年内不得出现3次逾期，累计不超过6次部分银行标准较宽松负债情况：主要看比例和构成，不同银行要求不同。

名下有负债只要流水满足银行覆盖要求即可总体来说：房产抵押贷款对征信要求相对宽松，只要情况不是特别糟糕，基本都能顺利办理3. 婚姻状况单身人士：可以正常申请已婚人士：需夫妻共同申请离婚人士：需产权分割清晰。

配偶外籍或港澳台人士：部分银行可办理4. 无法律诉讼纠纷借款人当前无法律诉讼纠纷等问题5. 个人流水不同银行对个人流水的要求不同：有些银行要求1倍或2倍覆盖负债有些银行不要求流水申请房屋抵押贷款的具体流程与所需材料。

1. 贷前准备与银行匹配在申请房产抵押贷款之前，首先要了解各银行的产品、要求及利率等信息结合个人具体情况和需求（如个人资质、房产状况、资金使用额度、使用时间、资金用途、回款周期等），选择适合自己的银行产品。

2. 资料准备整理与个人、房产及公司相关的材料：个人方面：身份证户口本结婚证（如有，离婚需提供离婚证及协议）近一年个人流水房产证（如有其他资产，可附上相关证明）公司方面：营业执照正副本公司章程上下游合同

第三方受托支付合同三方收款账户的营业执照、开户信息及定金收据公司财务报表对公流水等注：公司方面的财报和对公流水如果没有，有些银行可以不用提供全国征信报告线下查询地址：央行征信中心征信报告简版在线查询地址：。

在线查询银行流水调取：可在手机APP下载带有电子章并且可以看到交易对手和备注的流水3. 银行面签与合同签署银行进行现场审核，提交所需材料，同时对房产进行拍照及评估4. 银行审核与批贷银行组卷上报，出具批贷函，确认贷款额度和利率。

5. 签署借款合同与银行签署正式的借款合同，完成相关的法律手续，开户并进行公证6. 抵押登记与放款在线提交抵押申请，不动产中心进行审核确认，抵押手续完成后，银行根据他项权利凭证进行放款房屋抵押贷款适合申请办理的群体。

中小企业主与个体经营者：利用房产作抵押，申请资金支持公司日常运营与发展转贷——高息替换低息：将原有按揭利率在4.5%以上且贷款额度超过100万的人，当前利率年化为2.5%-3.2%，每年可节省1.5-2个百分点，十年总节省15万到20万。

急需资金或房产难以出售的人：如果需要资金，无论房产是否有按揭未结清，房屋抵押都是理想选择信贷、小额贷款及网贷负担较重的人：将已有的高息、多笔小额、短期贷款及高月供债务置换为一笔房屋抵押贷款，减轻个人债务负担，减少利息支出，提高现金流，增强偿债能力。

购房——全款再抵押：对于有首付压力的购房者，可以选择全款购房后再进行抵押贷款在二手房交易中，全款买入房产后再申请抵押贷款，相当于首付三成，无论是首套还是二套，都能节省利息和税费，降低购房成本详细解析上海房屋抵押贷款的常见问题。

1. 流水不足该如何处理？如果个人或公司流水不足，可以通过“养流水”的方式提前进行几笔交易，增加流水记录具体方法如下：准备至少两张个人银行卡，一张用于进账（备注为“货款”或“合同款”），另一张用于出款确保进账资金存留至少一夜，以产生有效流水，然后再转至出款卡。

注意事项：流水需覆盖借款金额进账款需非直系亲属转入，且备注清晰资金在卡内需存留一夜后方可转出2. 什么是三方受托支付？三方受托支付是指贷款资金通过第三方账户进行支付，确保资金用途的专款专用具体流程如下：。

借款人向银行提交贷款申请，提供购销合同等相关资料银行审批通过后，将贷款直接打入供应商的第三方账户确保资金用于合同约定的用途，避免挪用银行要求：三方账户的经营范围需与借款人的经营范围相符第三方收款人不得与借款人有亲属关系或共同企业信息。

同一三方账户在本行一年内不得重复使用3. 资金截流问题资金截流指的是银行将贷款资金转入三方对公账户后，再进行一次转移，不能直接转入个人账户或选择取现这样做是为了确保资金用于合法用途，避免资金被挪用注意事项

：选择可靠的第三方公司进行资金截流，避免因操作不当被银行监控导致贷款被收回确保资金流向符合合同约定，避免因细节问题影响贷款上海房屋抵押贷款的通过率由于有房产作为抵押物，房屋抵押贷款的通过率相对较高具体因素包括：。

征信状况：有抵押物后，房产抵押贷款对征信要求较为宽松，只要不是征信特别差，基本都能通过审批流水情况：部分银行不太在意流水，只要面谈下来判断有还款能力即可大部分银行认可个人流水或企业流水公司经营：多数银行不要求一定要有稳定的开票纳税，个人流水、财务报表等也能被认可。

产证/执照持证时间：部分银行对新过户产证/执照也能立即做抵押贷总体来说：做好贷前规划，提前筛选合适的产品方案，选对适合自己的银行，都是顺利通过审批的关键总结房屋抵押贷款是上海地区一种灵活且高效的融资工具，适用于多种资金需求。

通过合理规划和准备，借款人可以顺利申请到所需的贷款，支持个人和企业的发展但同时，也需注意金融风险，确保按时还款，避免房产损失ALIEN老师希望通过这篇详尽的指南，帮助大家更好地了解上海房屋抵押贷款的各个环节。

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