房产二次抵押危害：房产二次抵押危害2020年

要了解中国金融和经济政策的走向，首先要研究和领会刘鹤副总理的观点，其次才是关注央行的货币政策，作为房地产业内人士，我们应该从这本书里去学习核心智囊的经济监管思路和对危机的应对策略，从而理解房地产调控的预期和走势

 

两次全球大危机的比较研究的房地产视角2008年金融危机爆发之后，中央经济决策层一直在思考这次危机可能延续的时间、可能产生的国际影响，以及我们的对策，自2010年起，中央财经领导小组办公室主任刘鹤组织启动对20世纪30年代和本世纪08年国际金融危机（又名：次级房贷危机）的比较研究。

中央财办对参与单位的分报告形成总报告集册出版，书名为《两次全球大危机的比较研究》该书籍的主编刘鹤先生，为中央政治局委员、国务院副总理，任中央财办主任，一直是中国经济政策的核心智囊，对内经济总决策、对外贸易谈判，都是一把手和总发言人。

要了解中国金融和经济政策的走向，首先要研究和领会刘鹤副总理的观点，其次才是关注央行的货币政策，作为房地产业内人士，我们应该从这本书里去学习核心智囊的经济监管思路和对危机的应对策略，从而理解房地产调控的预期和走势。

以下是该书有关房地产部分的读书笔记，供大家参考，需要做更详细和全面了解的读者可以阅览书籍七篇各章节全文金融危机爆发是资本主义的必然现象？总的看，金融和经济危机的发生是资本主义制度的本质特征之一，它们都是资本主义内生矛盾积累到无法自我调节程度后的集中爆发。

美国“次贷危机”，次级房贷危机，从2006年春季开始逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场本次危机尽管短期杀伤程度较轻，但调整可能需要更长时间，深化影响难以估计在危机共同点对比，两次危机爆发前，大众的心理都处于极端的投机状态，不断提出使自己相信可以一夜暴富的理由，人们宁愿相信各种投机奇迹，人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度，没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑，社会心态浮躁具有普遍性，在宽松货币环境和以提高杠杆率为实质的金融创新助推下，大量举债进行高风险投机，产生了巨大的资产泡沫，大萧条前主要是股市泡沫，2008年这次危机是房地产泡沫。

货币政策过于宽松的危害在货币政策方面，两次危机都与货币政策相关联在两次危机之前，最方便的手段是采取更为宽松的货币信贷政策大萧条前，泛滥的信贷政策引起了股市的泡沫和投机的狂热；08年危机前，美联储极其宽松的货币政策，金融放松监管和次级贷款都达到历史上前所未有的水平，这使得经济泡沫恶性膨胀。

在经济泡沫导致消费价格上涨的压力下，货币当局不得不采取紧缩货币政策，从而捅破了泡沫，改变了投机者的心理预期，使得迟早发生的事终于发生过度举债刺激需求是在维持“虚假繁荣”，只是推迟了危机的发生私人过度举债、金融部门杠杆率提高、企业过度投资、货币政策过于宽松在两次危机发生前都有表现，政府债务水平攀升在08年这次危机应对中表现明显，其实质都是在产业转型滞后、缺少新增长点的情况下，通过短期中用债务扩张和债务转移的办法来扩张消费和投资需求，以试图解决技术驱动力弱化、产业利润下降、生产出过剩等长期问题，其实这样做只会使消费和投资超越实际支付能力和现实需要，制造出难以持续的虚假繁荣，并不能根本解决由技术长周期末端导致的产能过剩，最终会以危机方式被迫收缩。

防范和化解危机的根本办法防范和化解危机的根本办法是技术变革、产业转型和社会政策调整：首先，要不断推动新的技术变革来创造新增长点和新需求，给经济发展提供持续动力进入新一轮繁荣时期；其次，要与时俱进地调整社会政策，变革社会制度，来实现收入水平的均衡提高和弥合社会分化，这样才能保持和扩大总需求，防止危机发生或缓解危机的影响程度。

两次大危机对我国的启示，我国战略机遇期内涵发生变化，转方式迫在眉睫历史经验告诉我们：只有能率先实现结构调整和技术跨越的国家和企业，才会在新一轮技术长周期中赢得发展先机和主动我国要发挥在新技术领域差距相对较小，资金丰厚、产业配套能力强的优势，整合全球人才、技术、资源、切实推进产业转型升级，加快转变经济发展方式，才能在新一轮技术长周期竞赛中作领跑者。

其次，要避免走向过度负债型经济，重视调控由金融引发的波动货币金融环境不能助长债务型经济过度发展发展消费信贷要稳步推进，严格偿付能力审核；地方政府债行为要逐步透明化、制度化，加强市场约束；银行理财产品等表外业务和民间融资要规范发展；要加强宏观审慎监管和系统性金融风险防范。

坚持金融服务实体经济的本质要求我们要采取各种有效措施，既改善实体经济经营环境，夯实实体经济发展基础，又抑制资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀塑造良好民族文化，提升国民整体素质最终决定一个国家竞争力的是国民素质和文化。

从两次危机美国的情况看，大萧条前10年的繁荣时代，对物质“成功”的膜拜大行其道，美国立国之初形成的吃苦耐劳、集腋成裘的古训已被人们遗忘，取而代之的是追求快速的社会浮躁心态，二战后美国经济迸发的活力同其昂扬的企业家精神有关，20世纪90年代以来，金融业的迅速发展，使越来越多的企业家和年轻人希望成为金融家、食利者，赚容易钱、赚快钱，企业家精神受到影响，科技人才培养后继无人，导致技术创新能力削弱，产业转型停滞。

我国改革开放以来经济取得了举世瞩目的快速发展，物质生活水平得到了极大的提高，尤其是房地产经济出现了史无前例的长期繁荣景象，相关得利群体安于享乐、追求不劳而获的生活状态、快速致富的心态滋生，这些都会创造危机孕育的土壤。

我们要在全社会和企业中倡导持之以恒、敬业勤勉、不骄不躁、积极进取的精神和文化，建立以为他人、为社会创造价值和做贡献为荣的舆论导向和激励机制“房住不炒”的定位抑制房地产泡沫2016年12月14日至16日，中央经济工作会议召开，中央财经领导小组在会议明确提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价的大起大落。

在这之后，中央各部门无数次重申“房住不炒”的定位，始终坚定不移地贯彻执行该定位，抑制房地产泡沫的继续膨胀，限制资金违规流入房地产市场，引导大家脱虚向实，切实推进产业转型升级，加快转变经济发展方式宽松货币政策催生房地产泡沫。

宽松货币政策引发资产泡沫是两次危机爆发的相同原因1921年7月-1929年8月，美国货币存量增长了45%，宽松的货币供给在促进经济迅速增长的同时，股市泡沫也开始滋生；同样，过度宽松的货币政策也催生美国房地产泡沫，最终引发本次金融危机。

在低利率环境和金融创新的共同推动下，大量金融机构呈现同方向盲动并相互增强，使资金流向房地产和股票市场2002年其，美国房价以每年超过10%的幅度上涨，房地产抵押价值持续攀升，居民借贷能力增强，消费和投资增加，进一步推动房价上升。

同时，金融机构为了追求商业利益纷纷降低贷款标准和审查条件，推动房地产商和消费者大举借贷2002-2006年美国金融机构发放了大量次级抵押住房贷款，逐渐积累起来偏离基本面的金融泡沫两次危机爆发前，美联储都未能有效的应对资产价格泡沫，最终刺破泡沫，引发金融危机。

次贷危机前，美联储货币政策方向的调整，也造成刺激次贷飞速发展的低利率、高房价等宏观经济因素发生逆转，并爆发了金融危机，两次危机中，货币政策的收紧没有充分考虑到对经济金融的宏观影响金融脱离实体经济必然酝酿风险

在实体经济方面，内部的结构失衡和外部的经济竞争力下降是导致危机爆发的根本原因美国经济发展不平衡是大萧条的根本原因；美国过度消费、对外竞争力相对下降和“双赤字”是08年金融危机的根本原因货币金融视角带给我们的启示：一方面，经济决定金融，实体经济发展水平和质量从根本上决定着金融发展水平和质量，实体经济发展不好，风险最终会集中反映在金融体系中。

两次危机爆发前，实体经济都存在较严重的结构性问题，最终实体经济的风险转变成了金融部门的风险因此，要想从根本上防范和化解金融风险，必须保证经济结构健康合理，增长方式可持续另一方面，金融反作用于经济，金融的健康发展可以促进经济增长，但如果金融部门存在缺陷，金融发展严重脱离实体经济，则会加大经济运行风险，甚至以爆发金融危机的形式重创实体经济。

大萧条和本次危机都发源于资产泡沫，货币信贷过度扩张导致股市、房市泡沫，金融运行脱离了实体经济，最终导致危机并蔓延至实体经济金融脱离实体经济的“自循环”运行必然导致巨大的金融风险，金融改革和金融市场发展应当以服务实体经济为宗旨，特别要关注货币信贷增长与资产价格过快上涨之间的关系，切实防范资产泡沫。

我国的改革发展已进入深水区，当前也面临不少系统性金融风险隐患，包括经济下行中的资产恶化，金融机构规模的过度扩张，房地产泡沫，利率市场化进程过程中可能存在的过度竞争以及“影子银行”体系的风险等切实防范房地产市场泡沫。

由于美国经济增长过度依赖房地产业，房地产泡沫不断膨胀，为了刺激低收入者的购房需求，美国政府大幅放松了对抵押购房者的资格要求，1994年至2006年，美国房贷市场的总发放额年均增长15%，刺激房贷发放额的年均增长率高达27%，12年间增长近20倍，其中2000年至2005年，次级房贷发放量几乎翻了3番。

2001-2006年，美国次级贷总规模占抵押贷市场总规模比率从5.6％升至21％至2007年，次级贷推迟偿还与违约现象剧增，从而引发次贷危机两次危机中房地产泡沫都是重要原因之一，不仅如此，世界范围的众多金融危机中，房地产问题都成为举足轻重的脆弱性来源，其触目惊心的比例比比皆是。

在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%，截至2019年，中国的住房市值与GDP比例达338％，我们在充分重视房地产行业对国民经济贡献的同时，一定要时刻以危机为鉴，充分关注房地产泡沫对经济金融的巨大伤害。

本段中国住房市值来源于泽平宏观审慎对待信用扩张大萧条和2008年国际金融危机的演化过程表明，过度依靠信用扩张支撑的消费增长是建立在对未来的乐观预期之上的，缺少经济实力基础的支撑一旦消费者不考虑自身的消费能力，而借贷机构放松对借款者的贷款要求，借贷成为支撑消费者增长和经济增长的主要原因时，正常的经济秩序就会被打破，必然造成坏账的大量积累。

当债务人的债务清偿能力受到削弱时，商业信用和银行信用自然会停止，这就是大萧条和2007年次贷危机时银行大量倒闭的原因信用扩张不一定能刺激经济增长，反而可能导致资产泡沫膨胀如果消费者将持有的货币用于购买房地产和股票等吸纳能力比一般消费品更有弹性的资产，信用越扩张，资产价格越膨胀。

由于缺乏有真实购买力支撑的有效需求，资金产生的利润越来越偏离资产的价格，公司利润不足以支撑股价，泡沫终究会走向破灭相反，政府也可以通过控制信用规模，确保信用的扩张不会对实体经济产生实质性伤害，从而起到阻止萧条的发生或减轻萧条程度的作用。

2017年4月发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》，要求“加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量大、占比较高的信托公司”。

2017年9月5日，北京银监局和央行营业管理部发布的《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查，直指“房抵贷”等消费贷款进入房地产市场的现象。

深圳针对消费贷的限制更为严格深圳首家银行确定执行个人消费贷最长不超过5年，此前的最高年限为30年，同时规定不得以二次抵押来发放个人消费贷款2017年9月29日，银监会审慎规制局局长肖远企在“今年以来银行业运行及监管情况”通报会上指出，监管层将严厉严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。

随后，监管部门启动了针对个人消费贷和经营贷资金违规进入房地产市场等乱象的排查和打击，部分银行也对信用卡在房地产类商户消费时进行了额度限制浙江银监局对中国邮政储蓄银行杭州市分行作出罚款人民币65万元的行政处罚决定，主要违法违规事实（案由）是“个人消费贷款资金挪用于购房；贷款资金回流转作银行承兑汇票保证金”。

为促进银信类业务健康发展，防范金融风险，2017年12月22日，，中国银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，对银信类业务进行规范，其中要求信托资金不得违规投向房地产和地方融资平台2019年5月17日，中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作，在房地产行业政策方面，对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场的行为进行严格排查、摸底并进行惩罚。

次月，北京银保监局公布5张罚单，其中有4张均因违规“输血”房地产，中信信托、建信信托、北京银行、渤海银行北京分行共被处以350万元罚款2020年2月，涉房地产业务违规，比如违规发放土地储备贷款、个人经营性贷款资金被挪用于购房、理财资金违规投向未上市房地产企业股权、违规为房地产企业支付土地购置费用提供融资、违规向四证不全的商业性房地产开发项目提供融资等，中信银行再收超2000万监管罚单。

从宏观视角看两次大危机关于两次大危机的共同点，日本学者上川孝夫2009年在其《世界金融危机备忘录》一文中指出，两次大危机爆发前，均伴随着对经济增长的期待而产生了房地产市场过热和股票市场过热，同时出现了信用的极速扩张。

两次大危机带给我们一些经验教训和重要启示，比如繁荣时期要有危机意识，不能一再延误改革良机如果改革严重滞后必然会导致大危机的爆发，犁想克服大的危机就必须推进大的改革，在危机时期，各国比拼的不是一时的增长速度，而是结构调整的速度，是经济转型的速度，归根到底还是体制改革的速度。

货币政策必须松紧适度，不能只顾追求短期繁荣而实施过度宽松的货币政策，而过度宽松的货币政策极易导致资产泡沫，并最终诱发金融危机，损害经济的长期发展两大危机前，美国为了维持繁荣局面，避免经济衰退，美联储便采取了扩张性的货币政策来刺激需求，导致过多的资金流向了股市和房地产市场，形成了股市和房地产市场的虚假繁荣。

而此时，美联储又陶醉于“繁荣”景象，未能及时采取有效的紧缩政策，最终导致资产泡沫越做越大，为金融危机埋下伏笔在2019年12月10-12日的中央经济工作会议上，会议确定在2020年要坚持稳健的货币政策要灵活适度，加强逆周期调节，保持流动性合理充裕，促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。

2020年2月3日-4日，为应对新冠肺炎病毒对经济的冲击，稳定市场预期和提振市场信心，央行累计投放1.7万亿元流动性，进一步推动贷款市场利率下行，降低资金成本，缓解企业特别是小微企业的财务压力，支持实体经济。

2020年3月16日，央行实施普惠金融定向降准，释放长期资金5500亿元从微观机制视角看两次大危机在两次危机微观机制的基本认知方面，1929年大萧条和2008年国际金融危机有很多共通之处首先，信贷膨胀是两次危机的共同特征，高风险抵押贷款投资的增加以及宽松货币政策的助推催生了信贷泡沫；美国次贷危机前房地产价格快速上涨，资产泡沫不断累积，始于20世纪90年代末期，并在2000年后开始加速；信贷规模的急剧扩张进一步放大了房地产市场的泡沫许多大中型金融机构的管理层积聚了大量的高度相关的房地产风险；偿付能力的丧失导致了流动性危机，进而导致一些大型金融机构破产或者濒临破产。

金融危机发生时，大量不相关的金融机构同时破产，这是缘于一个共同的冲击：大家对房地产价格有类似的错误判断，房地产市场的损失是大家共同面临的冲击这一冲击意味着问题是广泛的，而非某一个金融机构出现了问题由于这一共同的冲击，导致关键的大型金融机构资金不足。

收入分配差距扩大对金融危机的影响首先，在缺乏新经济增长点以供其投资的情况下，高收入者将财富投资到房地产、收藏品、自然资源等稀缺品，引发资产泡沫；高收入者的行为又会影响社会风气，带动低收入者不切实际的需求，有碍社会稳定；而金融机构为了增加收入，通过抵押信贷满足低收入者的需求，导致金融资产质量的下降和泡沫的扩张。

其次，高收入者有更强的能力去影响政策制定，游说政府出台有利于他们的政策，如放松金融管制，允许混业经营等，这进一步加剧了风险的积累再次，不当的薪酬制度激励了企业高管在市场上的冒险行为，包括进行金融衍生品交易，购买高风险证券等。

这些机制又会促使次贷危机的发生和蔓延当前中国面临的金融风险与隐忧房地产市场长期繁荣，房地产价格攀升不止，泡沫不断积累，是前两次金融危机五大成因之一前车之覆，后车之鉴放眼国内，可以发现中国经济程度不同地隐含着金融风险甚至危机发生的因素。

首先，经济增长模式转型缓慢，缺乏新的经济增长支撑点中国今后的经济发展将出现更大的不确定性，能否实现经济转型，跨越“中等收入陷阱”，是当前中国面临的重要挑战房地产业过度繁荣，房价飙升毋庸置疑，我国的房地产市场正出现泡沫。

大量的资金涌向房地产开发市场和相应的住房抵押贷款市场2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，占全国总贷款规模的28.8%房地产泡沫破灭必然给整个金融体系带来极大的冲击房地产泡沫是美国次贷危机爆发的根源，而中国的房地产价格在过去十多年中飞涨，美国次贷危机的教训为我们提供了很大的警示。

结论和建议从两次危机的经验和当前中国国情可见，要解决中国经济和金融体系微观机制上的各种结构性问题，不但需要我们加快经济转型升级，寻找新的经济增长点，并逐步缓解贫富差距过大的趋势；也要求我们的金融不再是以简单的中介方式吸收存款再投向以国有经济为主导的投资领域，新一代的金融中介需要以更为市场化的方式去促进实体经济发展，以解决消费不足、投资过剩、国际经济不均衡、金融资产定价扭曲等中国经济成长中的结构性问题。

未来中国经济和金融体系应着力实现：一、经济增长与经济转型之间的平衡；二、收入分配和增长效率之间的平衡；三、公司治理与政府监管之间的平衡；四、提供融资渠道和避免资产泡沫之间的平衡；五、金融自由化与金融监管之间的平衡；六、链接部分与金融体系之间的平衡；七、正规金融与非正规金融之间的平衡；八、人民币的崛起于国际货币体系之间的平衡。

在提供融资渠道和避免资产泡沫之间的平衡方面，金融体系保持向实体经济注入流动性的能力，关系到实体经济的复苏和繁荣中国经济易出现资产泡沫的特质，主要原因还是我国缺乏可投资的金融资产，同时实体经济的产能过剩，很多资金变道涌入房地产市场，以及规模较小的金融市场，从而对泡沫的形成推波助澜，走向未来的中国金融应该着力实现这两者之间的平衡。

疫情发生以来，为保证楼市平稳健康发展，多地出台了抗疫期间的楼市支持政策，其中受到广泛关注的是，有小部分城市上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”这些城市政府借疫情困境重新放松房地产的行为，都违背了中央“房住不炒”的定位，注定是短命的政策，“房住不炒”是中国各类经济及金融政策的底线，也是中国经济结构转型成功的重要前提之一。

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