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现在上海房产到底应该怎么买？回答这个问题之前我们先了解一下现在的上海房地产现行政策。

 

现在上海房产到底应该怎么买？回答这个问题之前我们先了解一下现在的上海房地产现行政策首先，上海限购政策决定我们能否可以购买上海住宅以及可以购买套数，政策我就不赘述了，大家自行对照下表，截止至2024年11月28日，限购政策未变动：。

上海住宅限购政策汇总比如我是外地人，一直缴纳上海社保，已经超过1年了，那么不管我是单身还是结婚了，只要名下无房，我都可以在上海买一套住宅这里不知道自己是否有资格的小伙伴可以留言或私信那知道自己有购房资格之后，我们就要知道现在的房贷市场利率是多少了，定义首套和二套的利率是不同的，不同的贷款方式（商贷、公积金贷款、组合贷）利率也是不一样的。

这里也不给大家赘述了，以下表格大家自行对照，截止至2024年11月28日，除了普宅和非普（现在通通按面积计算）的契税政策有变动外（2024年12月1日执行新政），其他贷款无变动：

上海贷款政策一览表如果我在上海无房无贷的话，那我就可以定为首套，享受商贷最低15%的首付比例，3.15%的商贷利率，但是公积金最低首付比例是20%，所以这里大家要注意一下，只要想用公积金，那么大家在计算首付时建议首套通通按照20%最低首付标准计算手里的现金情况，做好贷款规划。

如果贷款政策这里有什么不明白的，欢迎大家留言或私信公积金贷款要特别注意的是：如果全国范围内有在还的公积金贷款，必须还清后才可以重新使用；如果全国范围内已经使用过两次公积金贷款了，那就不可以再用公积金贷款了，但是后面可以直接用公积金抵扣房贷。

那我们确定自己有购房资格了，也算好自己能出的首付现金情况了，接下来就是要看房子了，下面我就用我卧底房产行业一年多给大家的整理一些购房建议！1、明确自己的购房目的市面上购房目的有2种，投资和自住投资这里就不给建议了，自住的话又分刚需上车、置换，置换里又分小换大，郊区换市区，刚需里通常又分为上学刚需，上学刚需里又分自住+上学或者挂学区（挂学区通常不住，可能出租），上海久居刚需，总之情况有很多种，看看自己属于哪一种。

只有明确了购房目的，才能在后面取舍的环节做好决策2、锁定自己的常住区域千万别说自己全上海都想看看！就算那您跑断腿也选不到自己理想的房子我们可以根据工作区域，熟悉的板块，想要靠近的亲戚朋友所在的区域，政策倾向的区域，有目标的去看房。

实在纠结选哪里的，大家拿出上海地图，从内环到中环、外环，选浦东还是浦西，选五大新城加临港还是其他，再不济大家拿出上海地铁线路图，根据站点选择区域，再去实地看房，也会节省不少时间和精力3、准确的计算自己能付出的现金部分

这里的现金部分，包含首付、税费、中介服务费等全部打包的费用要知道买房不止有房费，新房有契税，二手房根据情况会产生不同程度的增值税、个税、契税等，尤其在买二手房时，一定要清楚了解自己看的房子满几年，是否唯一，动迁小区是否有限制交易的情况，充分了解房子的各种属性。

现金部分付掉后还要考虑还贷能力，目前银行是要求开具的薪资证明至少能覆盖家庭负债的2倍以上，这里可以把公积金收入也算进来我们就可以自己算一下，最多可以承受的还贷金额是多少比如我有现金100万，那按照组合贷最低首付2成计算，不考虑其他费用的情况下我可以撬动总价500万的房子，按照400万的组合贷那每个月还贷大约17000左右，但是我实际家庭收入只有1万怎么办，那这个时候我就只能考虑总价250万以下的房子，那可选范围就会缩小很多。

4、根据自身需求情况适当取舍，把需求列出来这里其实还是要结合预算和购房目的，人无完人，那同样房子也没有100分的房子，价格合适了，可能楼层不适合；学区满意，可能小区品质一般；离地铁站近，交通方便，但是又因此很吵...那这个时候就是我们要做取舍的时候了。

我们可以先给自己的需求画个画像，比如：靠近地铁，商场，学校，但是不想要太吵，预算300W，那我们这个时候就可以打开地图，把符合要求的小区圈出来，然后找到同小区离地铁位置最远的那一排，噪音相对最弱的那一栋。

如果通通没有，那是否可以接受离地铁远一些；如果超预算了是否可以其他不同档次的小区总之在预算范围内，同一区域板块，买大不买小，买新不买老5、看好房子了，价格怎么聊现在的市场，买家都等着降价，卖家都等着涨价，但是普通人没法预知未来，那怎么办呢，享受当下呗。

首先网上都会有一些公开的数据，比如某壳上有公开的成交数据，我们可以先查一下同小区同户型的最近3个月的成交数据根据成交数据，结合自己的现金预算，判定我们对房子的期待到手价；也可以根据楼层，装修，是否含车位来适当的加减预算。

当然这里不能忽略的是业主的心理预期到手价，那最好的状态就是买卖折中，达成交易价格上海房地产市场，通常情况下，郊区和市区相比，市区房价比较抗跌，可议价空间相对较小；商品房和动迁小区价差比较大，楼梯房和电梯房价差比较大，那这个时候我们就要明确第四点，在重要需求和一般需求以及其他需求里进行取舍。

那新房和二手房怎么选呢，第一肯定是入住的急迫程度了，想马上入住用学区，选二手，不急的可以等新房；第二就是交易流程简易程度，新房只有契税，交易流程简单，办好了就等交房，二手的交易相对复杂，涉及税费较多，交易之前要充分了解和计算，嫌流程麻烦的选新房；第三新房政府限价，均价低于周边二手房的，选新房，和二手价格价差很小的，看喜好随便选，价格高于周边二手房的，选二手。

不管选哪个大家综合考虑自身需求现状6、了解好交易流程，做好物业交割定好房子了，那么就要开始走交易流程了，付定、付首付、网签、申请贷款、贷款审批通过放款、过户，交易之前要协商好各个环节的时间截点，最后做物业交割的时候除了物业水电煤有线电视等过户完成，有户口的还要明确户口迁出时间，学区可使用时间（这一点一般是看房的时候就要明确了），以免耽误学区和户口的使用。

房子不仅是重要财产，也是婚姻的重要承载物，是一个家庭的归属感，祝大家都能拥有自己理想的房子。欢迎评论区互相交流！

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