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Mark wiens

发布时间：2025-01-04

德阳区位:成都与绵阳之间，东边为龙泉山余脉及川中丘陵，西边为川西横断山之龙门山脉。根据2019年10号地块，在沈阳路与通化路交汇处的住宅用地成交情况，34703.4万元购买5.7839公顷，相当于400万元每亩，5997元每平米。

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一、地价

图1德阳区位：成都与绵阳之间，东边为龙泉山余脉及川中丘陵，西边为川西横断山之龙门山脉。（一）广汉

图2广汉的基准地价难以查询到根据2019年10号地块，在沈阳路与通化路交汇处的住宅用地成交情况，34703.4万元购买5.7839公顷，相当于400万元每亩，5997元每平米该地块容积率2.5的话，相当于楼面价2399元每平米。

（二）罗江

图3罗江区的基准地价I级地价为1351元每平米，容积率2.0，相当于楼面积才676元每平米这是2017年1月1日的价格，按照5%的年利率折合2020年的楼面价格约为782元每平米基准地价与市场竞争价有所不同，基准地价相当于起拍价，在多家开发商竞争后，实际成交可能流拍，也可能溢价很多。

按照溢价50%估算的话楼面价格大约为1173元每平米

图4罗江区金山镇、白马关镇、略坪镇、闫家镇、调元镇、御营镇、新盛镇、蟠龙镇、慧觉镇的地价如上表所示。（三）绵竹

图5绵竹2018年1月1日的基准地价，1级住宅用地的地价为1701元每平米按照年利率5%推算到2020年为1875元每平米假设开发商实际成交溢价50%再按照容积率2.5计算楼面价为1875*1.5/2.5=1125元每平米。

（四）什邡

图6什邡既缺乏基准地价的资料，也没有土地成交的公示表，根据年终土地拍卖总结报告，什邡2019年拍卖一块地为304万元每亩，超过了2018年的地王222万元每亩既然是地王，则说明其他土地更便宜因此取两块地平均再打8折计算为(304+222)/2 *0.8=210万元每亩，3148元每平米的地价，1574元每平米的楼面价（容积率2.0），或者1259元每平米的楼面价（容积率2.5）。

（五）旌阳

图7：旌阳区基准地价总图

图8：旌阳区一二级基准地价区域放大图

图9：旌阳区基准地价级别范围表

图10：旌阳区基准地价表旌阳区的一级住宅用地楼面单价为1460元每平米。如果在市场竞争中开发商实际拿地溢价50%，则为2190元每平米。（六）中江

图11中江县1级住宅用地楼面单价为722元每平米，注意上表是2014年1月1日的价格按照5%的年利率推算2020年的价格应该为968元每平米中江是一个140万人口的大县，140万人只有1个县城，因此土地拍卖竞争会比较激烈，假设拍卖后溢价60%（旌阳区是按照50%计算）的话为1549元每平米。

图12中江县辑庆镇、兴隆镇、仓山镇、龙台镇的地价如上表所示回龙、通济、永泰、黄鹿、富兴、集凤、玉兴、永兴、永安、继光、悦来、白果、柏树等13个乡镇参照龙台镇末级基准地价执行冯店、太安、积金、广福、会龙、万福、联合、普兴、永丰、通山等10个乡镇参照仓山镇末级基准地价执行。

图13二、房价地价排名：广汉2390≈旌阳2190 >中江1549＞什邡1259~1574（平均1416）>罗江1173≈绵竹1125房价中除了地价之外还有建筑造价、税费、利息利润等方面假设造价为2000元每平米，根据别墅、小高层、高层以及高档、中档、低档的差别造价可能高于2000，也可能略低于2000。

税费假设为17%，利息和利润假设为21%，则广汉房价为：（2390+2000）/(1-17%-21%)=7080元每平米。