房产执行：房产执行异议

执行程序接续审判程序之后，该程序中事端多生往往伴随涉及第三方权益争议之故，其中又以不动产、公司等领域发生频繁有鉴于此，德禾翰通律师事务所王文律师精心撰写《执行实

 

执行程序接续审判程序之后，该程序中事端多生往往伴随涉及第三方权益争议之故，其中又以不动产、公司等领域发生频繁有鉴于此，德禾翰通律师事务所王文律师精心撰写《执行实务案例解析》实务指南以飨读者作者主要就前述领域中常见的执行异议之诉，择选典型案例，归纳汇总，并就每一案例进行法律分析，尽量做到通俗易懂、言简意赅。

本指南将汇撰典型案例40篇（持续更新），基本涵盖执行异议中所常见争议类型，以及司法观点，有较强的实务指导意义期待本执行实务案例解析助益读者参考解惑，斯亦作者的辛苦所愿，及本案例解析的价值所在。

作者/王文目 录第一章 执行异议中的优先权问题  一、不动产买受人的物权期待权的效力位阶二、以物抵债方式取得的房屋是否足以排除强制执行三、房屋赠与取得能否对抗强制执行四、实际施工人作出放弃建设工程价款优先受偿权约定的效力

五、执行异议之诉中商品房买受人权利特别的优先性六、执行异议之诉中不同类型权利的效力顺位第二章  执行中有关抵押权效力的问题一、抵押权未必可对抗债权二、善意取得并不能当然消灭抵押权三、物权期待权是否可以对抗抵押权

四、在后设立的抵押权不及物权期待权？五、在先购房人与在后抵押权人的权利抵牾时的优先级六、债权人代位权行使应以抵押物转让产生价金为前提七、拆迁安置补偿权被赋予优先于抵押权八、土地使用权的抵押权并不当然及于房产

第三章  执行异议中的法律解释问题一、执行异议中如何理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”二、执行异议中关于“非因买受人自身原因”的理解三、执行案件中有关“特许权利”的对抗效力四、设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，债权人享有优先受偿权

第四章  与公司有关的执行实务问题一、追加公司股东为被执行人的条件二、具备破产原因的情况下，公司股东出资应加速到期三、一人公司股东的财产独立于公司的证明要求四、法院是否可以在执行程序中追加股东为被执行人

五、“代持股权”是否可以排除强制执行六、股东出资期限利益丧失的标准七、抽逃出资的股东承担补充赔偿责任八、被代持股权是否享有足以排除强制执行的权利九、追加股东为被执行人的前提条件十、股权转让不等同于资产让与

十一、因兼并协议由他公司接管的被兼并方可否对抗司法执行第五章  执行中有关抵押权效力的问题一、抵押权未必可对抗债权二、善意取得并不能当然消灭抵押权三、物权期待权是否可以对抗抵押权四、在后设立的抵押权不及物权期待权？

五、在先购房人与在后抵押权人的权利抵牾时的优先级六、债权人代位权行使应以抵押物转让产生价金为前提七、拆迁安置补偿权被赋予优先于抵押权八、土地使用权的抵押权并不当然及于房产精彩节选以下节选自第二章 房产执行异议中的常见问题

二、规避限购政策的实际购房人需承担强制执行的风险（一）案情简介山东国信与包括王非在内的诸多债务人的金融借款合同纠纷一案，法院作出协助执行通知书，含查封王非位于深圳市南山区某处房产2019年2月14日，法院作出民事判决书，支持山东国信的相关诉请。

2020年10月10日，法院作出委托书，载明：委托评估公司对被执行人王非名下的涉案财产进行评估2020年10月30日，郭莹作为案外人对执行标的提出执行异议2020年11月29日，法院作出执行裁定书，裁定：驳回郭莹的执行异议请求。

郭莹不服该执行裁定，向法院提起执行异议之诉（二）法院观点法院认为，本案争议的焦点是：郭莹是否系涉案房产的实际所有人；郭莹对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益1、关于郭莹是否系涉案房产的实际所有人问题。

……涉案房产登记在王非名下，王非出具的《代持承诺》只能在郭莹与王非之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，故郭莹并非涉案房产的所有权人2、关于郭莹对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益……郭莹为规避房屋限购政策，未将涉案房产办理过户登记。

郭莹对王非享有的债权请求权不能对抗山东国信的权利，郭莹就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益（三）法律评述本案中，郭莹侧的抗辩理由主要有两点：1、《执行异议和复议规定》第28条规定的法理是不动产的真实权利人对不动产享有足以排除强制执行的民事权益。

郭莹是涉案房产的真实权利人，王非仅为涉案房产的代持人；2、代持协议违反限购政策不应导致物权消灭或归代持人所有的法律后果即涉案政策性规定并非法律和行政法规的效力性强制性规定，且我国法律没有规定违反限购政策将导致物权消灭，故不属于法律规定的导致物权消灭的情形。

山东国信辩诉的主要理由在于：郭莹无论是为了规避深圳房产限购政策约束，还是为了获取经济利益，涉案房产不能办理过户登记均是由于郭莹自身原因导致《执行异议和复议规定》第28条适用于保护已通过合法途径、合法方式完成不动产交易但由于非自身原因导致其购买的不动产尚未过户的善意购房人，而非郭莹恶意规避购房政策的情形。

最高法院采信了山东国信的意见本案的主要问题，在于不动产的代持行为的效力不为法律及司法实务所认可，既不认可其内部行为，如多见的代持人与被代持人间的债权债务关系，多为司法实务认定为无效，也不认可其外部行为，因为依法，原则上不动产的对世性以及流转需履行必须行政手续，且本案亦不存在法律例外规定的情形，司法当然对此进行否定性评价。

中国目前法制，属于行政、法律混合，或行政优位主义，且行政政策的出台、变更具有非公开性及非稳定性，不限于本案的认定问题，或价值判断，任何商事行为、或民事行为的施展，预先对于行政政策的排查、解读、分析，重要性不低于法律法规本身，此为行政风险，需引起注意。

（四）相关法律规定《民法典》第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外《执行异议和复议规定》（2020修正）第28条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案例: 最高人民法院(2021)最高法民终1309号查阅路径囿于篇幅本文仅节选本实务指南部分内容更多详情，欢迎移步 威科先行 房地产与建设工程行业模块 查阅

作者介绍

王文律师上海德禾翰通律师事务所律师法律工作从业十余年，拥有基金、证券、期货从业资格证书，以及演出经纪人从业资格。具备较好的法学理论素养及较为丰富的法律实践经验。著写实务法律书籍两部、译著一部。

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