房产拍卖流程：房产拍卖流程多长时间

最近走访询问了几家本地做房产抵押贷款的中介公司，还咨询了业内知名房产评估公司的小伙伴，得到结论无不是只要房子

 

最近走访询问了几家本地做房产抵押贷款的中介公司，还咨询了业内知名房产评估公司的小伙伴，得到结论无不是只要房子没问题，房产抵押贷款基本零风险甚至有些机构给出的征信标准是，无视负债，无视按数据，无视原告官司，无视当前逾期，市场开放程度，令人咋舌。

如果无视用户的正常营收，一旦发生逾期，房抵贷中房产将作为第二还款来源，而如何高效处置不良贷款，快速变现，是摆在金融机构面前的一道难题同行的小伙伴说，房抵贷中很少有房产会走到执行拍卖的那步，而真的走到那步，从起诉到法院拍卖等一系列流程下来，也要花费大半年的时间。

本文主要分享下房产债权变现过程中的相关痛点，让大家在做房产尽调过程中避免相关陷阱抵押物拍卖市场不尽完善当前，司法拍卖是法院在民事案件强制执行程度中，最主要的处理债务人抵押财产的方式然而现阶段司法拍卖过程中仍然存在一些问题。

一方面，定价过高造成流拍法院拍卖经过评估的抵押房屋，其评估定价即为第一次拍卖的保留价评估公司为了收取更高评估费或由于未深入细致地开展全面调查，主观上更倾向于以高于市价的价格设定评估价，以收取更高的评估费。

但是抵押物预评估价如果远高于市场价，将不得不按比例降价进入二拍、三拍流程，即“三拍两降”，虽然每次均可降价，但降幅不得超过前次保留价的20%这表示，如果起拍价过于高估，则后续的拍价仍将会因高于市值而继续流拍直至最终流拍。

房产类抵押资产三次流拍后，抵押物将进入变卖流程，且变卖起拍价格不得低于最后一次拍卖价格，此举变相限制了标的物价格降幅，降低了抵押物在变卖环节的可变现机会之后，银行只得采取“以资抵债”方式尽可能保全资产，但银行最迟应于第三次拍卖流拍后提出以资抵债申请，否则，法院将依法解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。

另一方面，网络司法拍卖成效低于预期法拍房流程相对于正常买卖较为繁琐法拍房源有些隐性收费项目且必须在约定的时间内付清全部房款，一般情况下拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付虽然各地法院纷纷开展网络拍卖，提高拍卖成交量，但是此举仍低于预期。

处置抵债资产时的双重税，给银行带来沉重负担按照现有税务实践，银行从借款人手中接收抵债资产时，需按“资产交易”缴纳一次相关税费，后续在处置抵债资产时， 仍需按“资产交易”再次缴纳相关税费，如此产生的双重税费加重了银行负担。

被执行财产权属关系不明晰，导致确权难度大一方面，抵押物被其他法院多轮查封，执行难度加大多个法院对同一抵押财产进行查封的，最先查封的法院为首封法院，之后查的法院为轮候法院在执行阶段，首封法院全部处理时，轮候法院查封、扣押、冻结的效力自然失效；首封物处理有剩余的，轮候查封才能转为正式查封，并发生查封效力。

部分借款人抵押给银行的标的物实际被多家执法机构查封，而若抵押物不能被抵押银行首封，即使抵押手续完备，抵押银行也不能独立推动司法拍卖，需要首封法院推动才能进行司法拍卖，这使得银行较为被动另一方面，因信息不对称致第三人善意占有抵押物，银行胜诉却无法执行。

抵押物的价值应为物权价值与债权价值的统一，但在抵押房产的实际执行中，却可能存在问题，如债权人主张权利时，却发现抵押房产早已被第三人善意占有此外，有的抵押物被分割抵押，致使用价值不完整，则抵押物确权过程繁琐，难以变现。

抵押物附有租赁合同，妨碍抵押物执行若抵押合同在前，租赁合同在后，这种情况对房产变现的影响并不大，债权人可以在拍卖房屋前请求解除租赁合同但若租赁合同在前，抵押合同在后，现行法律有“买卖不破租赁”的规定，法院拍卖的是产权，不包括使用权。

如果房子已被占用（租用），法院一般是不负责清场的，则买受人在租约期限内将无法入住，这种情况下，抵押房产的执行变现会存在极大障碍同时，按照目前的法律规定，承租人具有优先购˼ 该法拍房的权利，这也可能人为拉低房产的拍卖价格。

此外，受租赁制约的抵押房产还可能出现租金低、期限长、阴阳合同、账外支付、二级房东屏蔽等致命伤，这些问题均会对房产价值大打折扣不同区域的抵押登记部门对抵押物债权金额要求不统一，不利于银行资产保全不动产抵押登记部门在不动产登记薄等处登记的债权金额，。

是指债权银行对抵押物所拥有的权利价值，是抵押物处置后银行能够受偿金额的重要依据但由于担保法、物权法及相关法律法规和司法解释对担保债权数额、担保范围和抵押权人优选受偿范围等方面的规定存在模糊地带，使得不同区域不动产抵押登记部门对相关法律的理解不尽相同，所以在抵押担保操作实务中存在不动产抵押登记部门要求不一致的情形。

如在抵押物最高金额的限定上，有的地方要求按照债权本金金额进行登记，有的地方则按照不动产评估价值进行登记，还有的地方按照不动产评估价值的固定折扣率进行登记在实务操作中，如果登记的债权金额过小，有可能出现无法覆盖债权利息、实现债权费用等情况。

企业进入破产程序将给银行清收贷款带来障碍部分企业产生不良贷款后，会主动申请破产，以获得破产保护一般情况下，如果企业申请破产重整且提交了确实可行的重整计划，法院及债权人会议不会否决破产重整计划而债务人则赢得了延期还款、停止计息的机会，以达到延缓抵押物处置的目的。

企业破产程序一旦设立，会对银行主张债权的行为产生较大阻碍企业破产时，企业资产基本已被挪用或掏空，抵押资产往往陷入争议纠纷再者，银行无法进行现金清收，也无法强制执行企业财产而且，破产清偿顺序的设定使得破产处置的链条较长，抵押物优先权会受到影响。

在优先支付破产企业所欠职工工资、劳动保险费用以及企业所欠税款之后，有剩余财产的，才开始清偿银行债务，且不按顺序先后，仅按债权比例偿付，如果企业破产清算的资产不足以清偿贷款的，则银行债权将随着企业破产清算程序终结而消失。

抵押人、借款人失联或不配合等人为因素，导致抵押物处置时间人为拉长部分抵押人在银行诉至法院要求处置押品时，往往采取多种不配合的手段企图达到阻碍司法执行、延缓抵押物的处置比如，故意拒签法院文书，导致银行在处置环节不得不暂时中断进行公告，延长时间，或一而再、再而三地向法院提起异议延。

长处置时间，影响抵押物处置效率。据了解，此类情况比较普遍，占执行困难案件的比例约40%。部分内容来源：《反思贷款抵押物执行变现的几大难关》作者：黄梅

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