房产新政策2019：房产新政策2024

2024年11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了一则重磅消息——《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设

 

2024年11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了一则重磅消息——《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）此公告犹如一颗石子投入房地产市场的湖泊，激起层层涟漪，带来了一系列与房地产交易相关的税收政策调整，并且自2024年12月1日起正式生效实施。

一、住房交易契税政策的重大变革（一）家庭唯一住房契税优惠力度加大1.对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员涵盖购房人、配偶以及未成年子女），若住房面积为140平方米及以下，契税税率大幅减按1%征收这意味着购房者在购买这类住房时，只需缴纳极少的契税，大大减轻了购房负担。

2.若住房面积超过140平方米，契税税率也有优惠，减按1.5%征收相较于以往的政策，这无疑是为广大购房者送上的一份实惠大礼（二）家庭第二套住房契税调整1. 当个人购买家庭第二套住房，且面积为140平方米及以下时，契税税率同样减按1%征收。

这一政策有助于降低改善性住房需求者的购房成本，鼓励居民合理改善居住条件2. 若第二套住房面积为140平方米以上，契税税率减按2%征收通过这种差异化的税率设置，既考虑到了改善性住房需求，又能在一定程度上合理调控房地产市场。

需要注意的是，家庭第二套住房明确为已拥有一套住房的家庭再次购买的住房二、住房销售增值税政策的优化调整（一）北上广深地区增值税政策新变化在北京、上海、广州和深圳这四个一线城市中，凡是取消普通住宅和非普通住宅标准的，在取消标准后，将与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。

具体而言，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，实行免征增值税政策截至目前，北京、上海、深圳等城市已经全面取消了普通住宅与非普通住宅标准以深圳为例，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门于11月19日联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（深建字(2024)328号），明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确规定。

这一政策调整对于促进一线城市房地产市场的稳定和健康发展具有重要意义，有助于减少住房交易环节的税收负担，提高市场流动性（二）非北上广深地区增值税政策延续在非北上广深地区，个人销售购买2年及以上的住房，继续享受免征增值税的优惠政策。

这一政策保持了政策的连贯性和稳定性，有利于非一线城市房地产市场的平稳发展，保障居民的合理住房需求三、土地增值税预征率下限的降低举措国家税务总局公告2024年第10号文件重磅出台，其核心目的在于更好地发挥土地增值税的调节作用。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点（保障性住房除外）经过此次调整，不同地区的土地增值税预征率下限呈现出明显的地域差异：东部地区省份预征率下限调整为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限降至1%，西部地区省份预征率下限则低至0.5%（地区的划分严格按照国务院有关文件的规定执行）。

本公告自2024年12月1日起正式施行，与此同时，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条第二款规定同步废止这一政策调整将对房地产开发企业的资金流产生一定影响，有助于合理调整房地产市场的开发成本和利润预期。

四、住房转让涉税处理的详细解析（一）住房买卖中的涉税情况1. 卖方角度销售自建自用住房可享受免征增值税的优惠政策（依据财税〔2016〕36号文件）这一政策旨在鼓励居民合理利用自有住房资源，减少住房交易环节的税收负担。

对于销售购买不足2年的住房，在北上广深地区，需按照5%（全额）征收增值税；非北上广深地区同样按照5%（全额）征收（依据财税〔2016〕36号文件）这一政策的目的在于抑制短期投机性购房行为，促进房地产市场的稳定发展。

当销售购买2年以上住房时，在北上广深地区，随着普通住房与非普通住房标准的取消，可免征增值税（依据财税〔2024〕16号文件）；非北上广深地区则继续享受免征增值税的政策（依据财税〔2016〕36号文件）小规模纳税人在住房销售过程中，附加税可享受减半征收的优惠政策（截至2027年12月31日，依据财政部税务总局公告2022年第10号文件）。

这有助于减轻小规模纳税人的税收负担，促进市场主体的发展在个人所得税方面，满五唯一住房免征个人所得税（依据财税〔1994〕20号文件），而其他房产则需按照20%的税率征收（依据个人所得税法）这一政策鼓励居民长期持有住房，同时对非满五唯一住房的交易进行合理税收调节。

2.买方角度购买住房时，免征印花税（依据财税〔2008〕137号文件）这一政策降低了购房成本，促进住房交易的活跃契税方面，按照新契税税率表执行在全国范围内，家庭首套住房面积≤140m²的，契税税率为1%；家庭二套住房面积≤140m²的，契税税率为1%；家庭首套住房面积>140m²的，契税税率为1.5%（依据契税法）。

通过契税税率的调整，引导居民合理购房，促进房地产市场的供需平衡（二）住房赠与的涉税要点1. 住房赠与在特定情形下免征增值税，具体为无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（依据财税〔2016〕36号文件）。

向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的，也免征增值税；除此之外的其他形式赠与视同买卖征收增值税2. 赠与方免征土地增值税（依据财税〔2008〕137号文件）3. 受赠方在接受住房赠与过程中，需要缴纳契税，税率为3%（依据契税法）。

对于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的情况，免征个人所得税（依据财政部税务总局公告2019年第74号文件）；产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人免征个人所得税；其他情形的受赠方需按20%税率缴纳个人所得税。

赠与双方均需缴纳印花税，税率为0.5%（依据印花税法）若住房赠与行为没有明确的转让价格，税务机关将依法核定转让价格，以确保税收的公平性和合理性（三）住房继承的涉税处理1. 法定继承免征增值税（依据财税〔2016〕36号文件）。

这一政策体现了对法定继承行为的税收优惠，保障继承人的合法权益免征个人所得税（依据财税〔2009〕78号、财税〔1995〕6号文件）减轻了继承人在继承住房过程中的经济负担免征土地增值税（继承人）这有助于简化继承住房的手续，促进家庭财产的合理传承。

免征契税（依据契税法）进一步体现了对法定继承行为的支持和鼓励2.非法定继承同样免征增值税（依据财税〔2016〕36号文件）免征个人所得税（依据财税〔2009〕78号、财税〔1995〕6号文件）免征土地增值税（继承人）。

但契税税率为3%（依据国税函〔2004〕1036号文件）与法定继承有所区别，体现了对不同继承方式的税收差异化管理印花税税率为0.5%（依据印花税法）明确了非法定继承住房过程中的印花税缴纳标准五、婚内更名、离婚财产分割等个人住房权属转移事项涉税处理。

（一）夫妻婚内更名的税收政策夫妻共有房产在婚内进行更名时，享受一系列税收优惠政策免征契税、增值税、个人所得税、土地增值税（依据财税〔2016〕36号、财税〔2009〕78号、财税〔1995〕6号、契税法等文件）。

这一政策体现了对夫妻间房产更名行为的支持，简化了家庭房产管理的手续，同时也避免了因房产更名而带来的不必要税收负担，有利于维护家庭关系的稳定（二）离婚财产分割的涉税情况1. 夫妻双方免征增值税（依据财税〔2016〕36号文件）。

这一政策在离婚财产分割过程中，减轻了夫妻双方的经济负担，有助于妥善处理离婚财产问题免征个人所得税（依据国税发〔2009〕121号文件）保障了夫妻双方在离婚财产分割中的合法权益，避免因离婚而导致的额外税收支出。

免征土地增值税（依据财税〔1995〕6号文件）简化了离婚财产分割的手续，促进财产的合理分配免征印花税（依据财政部税务总局公告2021年第29号文件）进一步降低了离婚财产分割的成本2. 取得房产的一方契税税率为3%（依据契税法）。

明确了在离婚财产分割中取得房产一方的契税缴纳义务，确保税收征管的规范性六、个人出租房屋税收政策的全面解读（一）增值税政策1. 个人出租住房时，适用5%征收率减按1.5%征收增值税（依据相关增值税政策规定）。

这一政策优惠旨在鼓励个人将闲置住房出租，增加住房租赁市场的供给，满足社会的租房需求2. 个人出租非住房时，适用5%征收率（依据相关增值税政策规定）与出租住房的税率有所区别，体现了对不同类型房产出租的税收差异化管理。

3. 对于其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的情况，租金收入可在租赁期内平均分摊，若分摊后月租金收入未超过10万元的，免征增值税（依据相关增值税政策规定）这一政策为个人出租房屋提供了更多的税收优惠选择，促进了房屋租赁市场的灵活性和稳定性。

（二）个人所得税政策1. 个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税（依据个人所得税法相关规定）这一优惠税率有助于提高个人出租住房的积极性，增加住房租赁市场的房源供应2. 在计算个人所得税时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。

具体而言，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用（依据个人所得税法规定）这一计算方式充分考虑了个人出租房屋的成本和实际收入情况，确保税收的公平性和合理性（三）房产税政策个人出租住房，在2023.1.1-2027.12.31期间，按4%的税率在50%额度内减征（依据相关房产税政策规定）。

这一政策在一定时期内减轻了个人出租住房的房产税负担，鼓励更多个人参与住房租赁市场，缓解社会租房压力（四）教育费附加、地方教育附加政策根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，若月租金不超过10万元，个人出租房屋可免征教育费附加、地方教育附加。

这一政策进一步降低了个人出租房屋的成本，促进住房租赁市场的健康发展案例解析为了更清晰地理解个人出租房屋税收政策的实际应用，我们来看一个具体案例2024年2月底，某某公司员工小王将位于济南市的一套住房出租给小李，租期半年（2024年3月1日～2024年8月31日），合同约定租金一次性付清，共计收取租金9000元。

3月，因房屋门窗损坏，小王支付了300元修缮费用，支付凭证齐全已知山东省按照50%幅度减征房产税、附加税费等1. 增值税：小王收取的半年租金9000元，分摊后的月租金收入为1500元（9000÷6），未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。

这一计算过程体现了税收政策中关于月租金收入的界定和增值税免征的条件2. 印花税及城镇土地使用税：根据相关政策，小王出租住房可免征印花税及城镇土地使用税这是对个人出租住房的税收优惠政策的具体体现3. 房产税：由于免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额。

每月应缴纳房产税为30元（9000÷6×4%×50%）这一计算过程展示了房产税的计算方法以及税收优惠政策的应用4. 个人所得税：因为小王一次性收取房租，所以应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税计算过程为（9000－180－300）×（1－20%）×10%=681.6元。

其中，180元为小王应缴纳的房产税（9000÷6×4%×50%×6），300元为修缮费用这一案例详细演示了个人出租住房在各种税收政策下的税款计算过程，有助于纳税人准确理解和计算自己应缴纳的税款此次房地产市场税收政策的全面调整，犹如一场及时雨，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

通过降低居民住房交易和持有成本，为购房者、售房者、租房者等各类市场参与者提供了更多的政策支持和发展机遇这些政策调整不仅有助于提升房地产市场的活跃度，满足居民的刚性住房需求和多样化改善性住房需求，还将对房地产市场的长期稳定发展产生积极而深远的影响。

内容来源：柠檬云财税审核：郭蕊奇

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