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市场上五花八门的长租公寓越来越多，宏力律师提醒准备投资或者承租的人士，务必要注意长租公寓是否存在法律风险
↑点击上方广东宏力专业房产律所关注我们李伟军律师，广东宏力律师事务所合伙人律师日前，李律师受广东南方电视台的邀请，作为《粤港财富通》的节目嘉宾，解答了越来越多市民关心的长租公寓相关问题，点击下方视频，回顾采访中李律师输出的干货吧！。
▲「采访视频」长租公寓政策背景自《十九大报告》提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及2015年初住建部发文首次提出租购并举后，中央政府陆续出台一系列支持性政策，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。
政策利好频出，为住房租赁市场的发展提供了巨大的想象空间，随着各路资本竞相涌入，行业竞争愈演愈烈，各种风险也逐渐开始暴露，采访中李伟军律师主要以投资人的视角出发，针对广州地区比较普遍的采用先租赁后改造出租的投资运营模式，就相关法律风险进行盘点和分析。
近几年与长租公寓相关的政策性文件主要有：2015年1月6日住建部发[2015]4号文 ： 建立多种渠道，发展租赁市场2015年11月22日国务院办公厅：关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见
2015年12月21日中央经济工作会议：鼓励个人和机构买存量房出租2016年3月5日《2016年国务院政府工作报告》建立租购并举的住房制度2016年4月15日发改综合〔2016〕832号2016年6月3
日国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》2016年8月28日国土资源部、住建部：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案2016年10月18日《十九大报告》：房子是用来住的、不是用来炒的2016年
11月14日国家税务总局公告2016年第69号2016年12月16日中央经济工作会议：加快住房租赁市场立法2017年3月5日《2016年国务院政府工作报告》建立租购并举的住房制度2017年4月1日住建部、发改委等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知
2017年5月20日住建部：住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）2017年7月20日住建部、发改委等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知2017年12月20日中央经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
▲上下滑动查看更多政策取得长租公寓房源途径以广州为例（1）通过公开市场竞拍土地以自行建设租赁住房（2）改建及改造自有的存量物业项目（3）利用集体建设用地建设租赁住房（4）购买、租赁或以委托经营管理方式取得其他企业的存量项目并加以改造
广州等12个城市目前也被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市，因为广州300多条城中村，村域面积共700多平方公里，容纳了500多万的外来人口租赁行业很稳定，城中村出租率很高，有些公寓的出租率超过了90%。
目前在广州地区获取长租公寓房源的普遍方式是在城中村采用先租赁、后改造出租的模式投资长租公寓主要风险点1 | 权属争议风险遗漏共有产权人承租人在签订租赁合同时需取得财产共有人的书面同意，否则，其共有人对租赁房屋的处分行为将视为无权处分。
相关规定：《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”2 | 转租权风险。
缺少二房东可转租的同意证明若长租公寓运营方并非从原始产权人处租赁房屋，而是向相关承租人要求转租的，需重点关注该转租行为是否已得到原始产权人的同意、转租方在承租租赁房屋时是否存在附条件的租赁要求，及转租时是否存在附条件的转租要求等，以免因擅自转租而引发无权处分。
相关规定：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，该房屋转租赁合同无效，但出租人或者应当知道承租人转租且在6个月内未提出异议的除外3 | 抵押查封风险。
承租前存在查封、抵押等权利限制如果承租人在签订租赁合同时，租赁房屋已被抵押或已被法院查封，根据物权效力优先于债权的原则及相关法律规定，承租人无法以享有租赁权为由对抗取得该房屋的所有权人，即房屋租赁合同效力因房屋所有权发生变动而自动终止，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同，且抵押权实现造成承租人的损失，存在无法获得赔偿的风险。
相关规定：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实 现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
4 | 违法建设风险没有取得规划许可和规划验收合格证以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同是无效的所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
相关规定：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5 | 消防验收风险改造后无法通过消防验收消防验收也是不少长期公寓投资人面临的困境目前，全国多数地区，消防验收的前提是规划与报审用途一致，比如规划为商业的项目，报公寓经营用途，很多报验窗口根本不受理由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。
这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为出租屋不用验收，即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大标准不清，给建设、运营增加了不确定性如何防控长租公寓
投资风险1 | 针对投资项目开展尽职调查法律尽职调查的主要目的是对项目的情况进行全面的调查，对可能存在的法律风险进行提示，并提供相应的建议对于长租公寓项目重点应关注的问题：项目的证照是否齐全、权属是否清晰；。
项目土地性质和房屋性质是否符合长租公寓的经营要求；项目是否需要进行改建改造，以达到长租公寓的消防等要求；项目是否存在转租限制；项目是否存在查封、抵押情形项目是否有对外担保、诉讼、仲裁、执行情况2 | 把好合同审核关。
由专业律师前期介入，参与调查、协商谈判，代为拟写、审核各类合同协议、法律文书，做好事前风险规避以上便是宏力君整理的采访中关于“投资承租长租公寓有何风险”的相关内容，希望能对您有帮助如果你遇上了房屋买卖纠纷。
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