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以前一套房子几个人抢，现在几套房子争一个买家

 

“我在犹豫要不要把车卖了，有个同行上个月折价把自己惠州的房子卖了，走到这一步了，你不卖还有什么办法”十几天前，林劲峰从红山片区的一家地产中介门店辞了职他于去年底入职该门店，到目前为止没卖出一套房子，除了前三个月能领到底薪，近几个月几乎没有进账。

7月的一个下午，林劲峰冒雨走进深圳北站我们约见的冷饮店里在与我见面之前，他跟一位同行聊了将近两个小时，两人琢磨着下一步的出路，把能入手的营生都想了个遍，也没聊出个所以然来林劲峰熟悉的老同事当中，有些为了维持生计，几个月前开起了滴滴，或者做了代驾，一开始是做兼职，做着做着就成了全职。

林劲峰也有心彻底离开房产销售行业，“这个市场看不到一点希望”。

观望林劲峰在深圳做了五六年的地产中介，前三四年卖临深片区的新房，2019年底与几位朋友合伙，在坪山开了家房产中介公司，开张不久赶上疫情，撑了半年便匆匆关门去年年底，林劲峰入职了红山这家新开业的地产中介门店，。

店铺位于民塘路边的小区临街商铺区他刚入职时，前后150米的临街铺面共有4家地产门店，容纳了不下100名地产中介到今天，四家店中已有两家关门，林劲峰就职的门店原本有30多人，“都是在深圳做了很多年的人”，如今只剩下3个工作人员。

据林劲峰了解到的情况，自今年2月二手房指导价发布至今，这4家中介门店没卖出一套房子林劲峰跟同行聊天时发现，各家地产中介公司也在想方设法压缩成本，不少公司取消了销售的底薪，甚至门店的水电费也设置了上限，每月超过额度的部分，公司不再报销。

陈霖在罗湖东晓片区这家地产门店卖了6年二手房，算是积累了一大批客户资源这也令他很难下决心彻底离开这一行，“你说糟糕吧，三五不时还总有几个客户来问你房子，你说好吧，你也不知道他们啥时候会入手”，上个月，他就开了指导价发布后唯一的一单。

从2月份到现在，陈霖每月算下来平均收入为6500元，而在去年，这个平均数是2.5万入行这么多年，陈霖最近有些吃不准客户的心思，买家的购买决策期这半年变得不可琢磨，有的人在二手房指导价发布之前就在看房子，一直看到现在还没入手的意思。

陈霖，以及我接触的其他几位房产中介，都在陈述一个现实——2月份深圳二手房指导价发布以后，二手房市场从卖方市场转入买方市场，“以前一套房子可能几个人抢，现在几套房子争一个买家”在龙华民治片区做二手房销售的周小宏，还记得楼市火爆时的“盛况”，“店里3间会客室，分别坐着3个买家，我们同事对着那个卖家说，‘你随便挑一个’”。

而现在，买家“不着急”了，“一个片区看完，再看另一个片区，再也不用担心今天没下手，明天就买不到的情况”周小宏和陈霖发现，近两个月，随着政策逐渐被消化，看房的买家开始增多，但绝大多数还处于观望状态陈霖所在的东晓片区，属于罗湖老城区，“二三百万的房子也不少，上千万的也有”。

在他看来，选择罗湖老片区的买家，绝大多数都是收入一般的纯刚需人群，“首付基本上都要掏空6个钱包”，这部分群体的现金流和还贷能力，远不如福田、南山的互联网、金融行业从业者，决策和准备的周期也会更长在往年，陈霖负责片区，一套二手房的销售周期是3到6个月，现在延长到了6个月到1年，“

得比同类型挂牌价都低才有人买，这几个月能卖掉的都是笋盘”。

图片来源 | ShenzhenWeekly. 摄影|Summer.周小宏负责的是梅林关片区的几个高端楼盘，市场价在1000万左右在福田石厦片区做地产销售的傅冲，经手的二手房市场价在600万到千万以上，购房者多是金融从业者和生意人。

据周小宏和傅冲的观察，两个片区的二手房市场有一定相似性，往年一套房子挂牌后，大概1个多月时间就能售出，现在出售周期延长到了3到6个月不过，两人近半年的销售成果同样不尽人意周小宏今年做了门店负责人，店里20多个销售，7月份还没能成交一套房产，“每月店里能卖出一两套房子已经算不错了”。

傅冲自二手房指导价公布以来，也仅仅卖出了一套房子影响买家交易决策和周期的，不仅仅是市场现状，还有指导价公布后的贷款变化目前，所有银行的房贷均按照指导价执行，从银行贷到的实际额度减少，“付3成首付的，得准备5成首付，原来5成的现在变7成。

”，二手房买家需要更长的时间，来筹集足够的首付资金陈霖接触过不少刚需客户，手里有100万左右的现金，原本有能力买到300万的房产，“在罗湖这片也能买到小两房”指导价公布后，这部分客户只能买市价200万的房产，“不买没房子，买了，又觉得太小住不下”，多数人只能“被动”观望，直到手里有更多的钱。

这半年，林劲峰和同事也接待过一些投资客一位东北的客户，前几年在林劲峰手上买过两套房产，几个月前，林劲峰带着他看了看深圳北的公寓项目“北站壹号”，客户原打算回到东北后，倒腾出现金流便下手不料客户回到东北，“想想市场形势，还是算了”。

林劲峰的同事，4月份接触过一位准备入手南山豪宅的买家，财大气粗的客户，在看房验资环节就显示出不俗实力，“账户上好多个零”，当时正逢比特币暴涨，这位客户“气焰非常嚣张，喊着要用比特币来买房”不过，519比特币暴跌之后，这位客户便失去了消息。

房价涨了还是跌了？陈霖记得，在指导价刚刚发布阶段，市场上确实出现了极少数按指导价出售的房子，“那都是投资客在卖”，他们要么处于对市场的敏感度，要么处于资金链的考虑不过很快，卖方就冷静下来，“现在不可能遇到指导价挂牌的卖家了”。

从近几个月成交的二手房来看，这些位于罗湖老城区的住宅，成交均价比去年最高峰时，已略有下降。但市场价，还要比指导价高出1万以上。

图片来源 | ShenzhenWeekly. 摄影|Vennphang.周小宏和傅冲接触的客户当中，急于出手的卖家，愿意降低5%——10%的价格空间，即便是等得起的卖家，也有2%——3%的谈价空间周小宏了解到，附近一套总价在千万以上的二手房，最后卖家让价100万出售。

就已成交的价格来看，石厦片区和梅林关高端住宅，市场价比指导价高出了两万多房价还是在“非常缓慢”地上涨在周小宏看来，学位依然意味着“含金量”，龙华片区的莱蒙水榭春天小区，一部分住宅被划入深高北的学区，一部分划入了另一所学校的学区。

由于学区差异，同一个小区的二手房，每平方米的市场价相差在3万到4万不过，周小宏和傅冲发现，购房群体的投资需求在逐年减少，“已经有一套住宅自住，还要再买一套的人比较少了”伴随着政策逐步收紧，不断有人被市场筛出去，2020年715政策发布后，一大批不具备买房资格的人群被挤出市场，2月份指导价公布之后，“具备买房资格，原本有足够首付的人，现在首付也不够了”，“信用贷凑首付，​假流水等根本做不了”。

一次次挤出之后，看房者多数为有换房需求，或者准备结婚，孩子入学的刚需人群在陈霖看来，二手房市场投机性的持续减弱，也是影响交易量的因素之一“在深圳买房的，投资也好，自住也好，换房也好，为了孩子上学也罢，说白了，多多少少都带了一定的投机心态，都相信这是稳赚不赔的”，而目前乃至未来的市场形势，起码对于换房者来说，不会如以前那般轻易出手。

入行多年，陈霖经历过好几次市场波动一条政策下来，几个月市场冷却、收入见底的窘境他都扛了过来，“少则3个月，最多半年”，其后二手房市场便会快速回暖甚至迎来一波高潮而这一次，半年过去，陈霖看不到一丝回暖的迹象。

他所看到的状况与林劲峰相差不大，“很多店一个月都成交不了一单，甚至近半年都没成交一单，所以好多店都关了”公司还像从前一样，隔三差五地宣传着某个门店某个销售的业绩喜报做了这么多年销售，陈霖清楚，这不过是常规的洗脑操作，于现状并无多少帮助。

在他的判断里，一个月全深圳5000多套的成交量，恐怕是未来的常态，甚至多数时候还达不到这个数量公开数据显示，2021年3月至6月，深圳二手住宅单月网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。

2020年6月份，深圳二手住宅成交了11415套，把时间拉长到2020年全年的话，去年二手房月均成交量为1万套根据深圳市房地产中介协会公布信息，截止今年6月30日，全市实名登记的房产中介从业人员为45458人。

照此计算，6月深圳房产中介人均成交二手住宅约为0.07套

不卖房，出路在哪里？从门店辞职后，林劲峰回了趟河南老家，搭的是一位陕西同行的便车，这位同行回老家的目的就是卖掉这部车这位同行在陕西老家，曾和家里人合伙开过4个实体店，疫情以来，四家店面陆续关闭，自己身上也背了不少债务。

林劲峰动了卖车的心思，同样也是因为债务。前两年跟朋友合伙开中介公司时，他从借贷平台贷了不少钱，至今还有20多万贷款要偿还。

龙华某家中介门店，张贴的招聘海报已经褪色.据他观察，同行朋友当中，像他这样负债的不在少数，少则几万，多则几十万上百万或者是超前消费，或者是盲目投资亏损，或者是车贷，房贷 近几个月收入为零，大家花光了手头的积蓄，就不得不考虑卖掉车或房。

那位卖了惠州房产的同行，为了尽快出手，把价格挂的极为优惠，一个月便完成了交易，前后算下来，这几年还的按揭贷款算是全亏了进去林劲峰的妻子和两个孩子，一直生活在河南农村，日常开销很少，这让他的养家压力小了许多 。

他有个同事，孩子8个月，妻子还没出去工作，岳母也在深圳照顾孩子，一家老小算下来，每月支出起码得1.5万不久前，这位同事把妻子孩子老人都送回了老家陈霖头上的养家压力也差不多，他女儿才一岁多，妻子要上班，母亲在深圳帮忙照看，每月车贷、房贷要还差不多1万，再加上房租和日常支出，一个月紧紧巴巴也得1.4万。

陈霖身边的同事当中，近几个月离开房产销售行业的，多是入行一两年的毕业生，这是转行成本最低的一群人，“没什么客户资源，对这行没有什么可留恋的，每月一两千的底薪根本撑不下去”离开的人，有的在写字楼找了份工作，有的做了其他行业的销售，还有一些人回了老家。

他推测下一波离开行业的，会是入行3年左右的人“入行越久，离开越难”，陈霖跟同样做了6、7年房产销售的朋友们聊起来，常提起这句话大家的情况都差不多，手上积累了一定的客户资源，总有几个客户让他抱着一点希望，下不了离开的决心。

不少未辞职的同行，在朋友圈里卖起了珠宝、化妆品等离开这样做什么，大家心里也没底，“深圳的老地产都知道，我们基本上就在地产、保险、贷款三个行业轮回”陈霖大学读的是计算机专业，他有不少同学现在从事互联网行业，收入还算可观。

可毕业7年，他清楚自己在大学学的那些知识，早就成了老掉牙的东西，重拾专业根本不可能跳出地产销售这行另谋出路，大家又觉得“没有一技之长，很难”。

陈霖给自己定的最后期限是年底，若市场再无好转，他就向公司申请做门店管理者管理层拿固定薪酬，算下来每月有万把块收入，虽不算高，也“总比在这样的市场卖房强”周小宏现在做的就是门店管理者，最近有好几个晚上，他愁得睡不着觉。

公司实行末位淘汰制，他负责的门店业绩一旦拼不过别人，就要“被干掉”为了销售业绩，他和同事开始拜访老客户，明知道对方买了房子，已经没有住宅购房资格，“只能问人家买不买公寓”周小宏给自己定的最后期限也是年底，若市场再无好转，他计划去佛山，与朋友合伙开个房产中介门店。

相比之下，林劲峰似乎已下定离开这行的决心近些天他一直在跟同行朋友聊未来，多数朋友都觉得大环境很难再有改观，“如果是往年，你可以换一段别的工作再回来，今年这个形势，你必须得考虑长远的事情了”跟朋友们聊起来，林劲峰考虑过做贷款销售，也想过去车行做销售，究竟能在哪个行业扎下根，他心里一点底都没有，“最多三年，最少一年，如果在这边没有稳定的收入和事业，我就回老家了”。

与我聊了一个多小时后，林劲峰冒着细雨匆匆离开，他要赶着去另一场聚会，那里有5、6个同行等着他，还是要商量未来的出路。备注：文中人物采用化名。

文|黄小邪  本文由深圳微时光原创发布未经许可，不得转载，欢迎转发至朋友圈

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