房产税怎么收：美国房产税怎么收

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。写了几篇房产税的文章，惹来一堆正义的谴责。

 

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑一、写了几篇房产税的文章，惹来一堆正义的谴责其中帽子扣的最大的就是说我诋毁房产税，诋毁人家不是个好东西拜托，我从来没说过这话好不好。

我只是说房产税是个“难东西”，非常的难，但却肯定是个好东西因为这是国家未来最稳定的税源之一，也是减弱贫富分化趋势的重要工具但还是这句话，这东西很难，不仅制定政策难，征收也难因为这是财产税，是直接税，是不可转嫁的税种，其痛苦指数是远超其他间接税的。

举个例子，农业税是2006年取消的，为什么？首先是国家经济强大了，犯不上再征收这点小钱了其次呢，是征收太难太难了，经常是成本大于收益，甚至为了几百块钱能付出血的代价但这还是交了几千年的皇粮国税呢，征收都如此之难，何况房产税这个让历朝历代都不敢轻易触及的税种了。

再打个比方吧，物业费，这其实就相当于一部分房产税取之于业主，用之于小区，都是签了合同有明确标准的但可以看看各小区的收费情况，能痛痛快快收齐的不是很多而且业主们动不动就怨声载道的，想涨钱更是比登天还难这不过是每平米几毛几块钱，跟房价相比简直是九牛一毛。

但架不住年年收啊，如果业主觉得不值，那就会拖欠甚至干脆不交了物业公司大多数没什么好办法，有的甚至只能是等卖房的时候一次性补收了房产税的税率可要比物业费高多了，假定一套房600万，按美国的平均值是1-3%，那就是每年6到18万，谁会觉得很好收吗？甭说6万了，就是6000，能让业主们痛苦的交税吗？

二、那肯定有人问了，既然美国的税率这么高，那他们的老百姓为什么愿意交？谁愿意交啊，这是财产税好不好，是最痛苦的，就是直接从兜里掏钱，但凡有办法谁也不会交的别以为美国人就那么大公无私，都是人，都有小心思的。

挣钱可以，让别人主动掏钱是最难最难的但美国之所以能让业主们交税，有两个重要的法宝是中国所不具备的一个就是美国国税局，IRS；另一个就是强大的律师系统这两个组织能确保业主们乖乖的交税，否则分分钟就能让你破产。

当然还有另一个逆天的机构，物业公司这在美国叫HoA，房委会或业委会的意思，权力极大，能直接拍卖房子的那种但只是在公寓（住宅楼）和联排（Town house）中比较多，在主流的独栋（single family house）中不算主流，所以以后再单独写吧。

三、一直有个传说，世界上风险最大的三件事：在俄罗斯当人质，劫匪被打死，人质也活不了；在中国贩毒，不仅判的狠，而且有高科技缉毒手段；第三个就是在美国偷税了，未必有被弄死的风险，但肯定能让逃税的生不如死，更惨。

美国也有一句谚语：在美国，只有死亡和纳税不可避免这句话是什么意思呢？就是只要你不死，就得交税无论干任何事儿，只要是有了收入，就得交税哪怕是你贩毒抢劫卖淫，也得交是否犯罪归警察局司法部门管，而是否交税由税务局负责。

比如前些日子美国国税局就发布了一条公告，内容很友好，就是提醒美国人民不要忘了申报纳税，潜台词就是别自己找麻烦但是，这条公告中有一段话很醒目：请不要忘记申报非法活动收入的纳税你没看错，这就是美国税务局的官方文件，提醒你，违法犯罪可以有，但不要忘记纳税。

这句话也有潜台词，就是我们只管收税，只要你交了税我们就懒的搭理你，肯定不会向司法部门举报的也就是说，我们只是抽头儿的，不管财产来源在美国，你可以贪污受贿，可以贩毒抢劫，可以卖淫走私在这个自由的国度里，一切违法犯罪以是否被警察抓到为前提，以是否被法院判决有罪为准绳。

只要你隐藏的够深，够有钱，那就算杀了人都不是什么大事儿毕竟美国的命案侦破率才60%（中国是99.8%），每年有6000多人都是死了白死的而且就算是抓到了又能怎样，像辛普森那样，全世界都知道他杀了人，人家自己也承认。

但辛普森有的是钱，请得起梦之队律师团，最终只能无罪释放但是，以上说的都是刑事犯罪，在美国被抓到的概率不是很大，也未必后果严重但逃税就不一样了，不仅很难成功，而且只要被盯上就一定会被判有罪，其执行力和惩罚力度远远大于司法部门。

所以说，都说美国是三权分立，立法、司法和行政其实至少是四权分立，还要加一个征税当然也有说五权分立的，那就要加入军工复合体了但这都有点儿勉强，毕竟美国还算法治国家，表面上税务局是依法行事的四、美国国税局（IRS）有多牛，听听特朗普的话就知道了。

美国媒体一直曝光说他欠税，把懂王气疯了，立刻站出来辩解：老子可是经过税务局的审核的，这帮孙子一直盯着我不放，但凡有我逃税的证据，他们早把我给弄进去了，老子还能猖狂到今天？既然税务局说我没毛病，那老子就肯定没逃税。

此话一出，美国媒体果然没再深究什么因为老百姓都相信了懂王的话，确实只要能通过税务局的审核，那就能证明他没逃税了但特朗普好歹也是美国总统啊，这段儿话里既透着对税务局的不满，也是无可奈何，因为实在管不了国税局牛叉到什么程度呢？

至少在美国国内，国税局是最有权威的政府部门，比什么联邦调查局和中情局牛叉多了可以用印度电信诈骗案当做佐证，印度每年从美国诈骗100亿美元以上，大部分都冒充的是国税局基本上就是一句话：“我是IRS，我们认为你偷税漏税了”。

很多美国人，只要是对自己纳税情况不太有把握的，听到后基本都会当场被吓尿，然后就按人均的要求各种转账呗而且很多人被骗一次还不长记性，下次接到这种电话继续被吓尿，继续转账，直到被骗光因为他们对国税局是真的怕啊，几代人从骨子的恐惧。

按照美国法律，任何人都不能自证其罪也就是说，如果法院要审判你，必须有证据，而你不用去证明自己无罪，简单说就是疑罪从无但税务局正相反，他们只要认为你偷税了，你就必须拿出证据来说明自己没有偷，还得看人家认不认，否则就是有罪。

因为税务局拥有自己的独立的法庭和监狱，和司法系统两码事儿只要他们怀疑你偷税了，不需要向其他司法机构打招呼申请，就可以直接冻结你所有的财产在美国，私有财产神圣而不可侵犯，风能进雨能进国外不能进但是，税务局想进就进，谁也拦不住，也不敢拦。

甭扯淡什么美国民间有两亿只枪，民众能保护自己的家庭财产不受侵犯那只是防范的普通盗贼，而国税局是拥有独立武装的，你拦得住吗？人家除了没有战略武器，也就是战斗机航母潜艇原子弹什么的，其他的常规武器一应俱全装甲车坦克和直升机都是小意思，重机枪火箭弹都不在话下。

这种力量，甭说是普通百姓了，就是黑帮也抵抗不了，所以普通人就算是犯罪都不敢偷税漏税五、美国税务史上的经典战役，也就是阿尔卡彭事件，这让税务局从此名声大噪，所有黑帮分子都不敢轻易逃税了阿尔卡彭号称“芝加哥之王”，黑白两道没人敢不给他面子。

因为这人心狠手辣，曾经在不到一年的时间里杀了300多人，其中100多人传说是他亲手杀的而且人家还重视法律讲证据，谁也抓不着他的把柄，让警察部门干着急没办法1929年，阿尔卡彭一时兴起，想搞个仪式庆祝一下，于是便制造了“情人节大屠杀”，用机关枪进行行刑式的屠杀，排队枪杀，轰动了全美国。

于是，胡佛总统坐不住了，下令FBI无论用什么手段，必须抓住艾尔卡彭并定罪这事儿把联邦调查局愁坏了，整整两年毫无进展，什么证据都拿不到，只能眼睁睁的看着黑帮们继续杀人胡佛总统忍不了了，干脆让调查局这帮只会欺负老百姓的废物点心退下，换税务局上。

因为税务局有执法优先权，他办案子可以要求FBI配合，而FBI则不敢拒绝也就是说，国税局具备调查一切的权力，甚至可以动用任何手段比如举报在美国是不被提倡的，但IRS却鼓励举报，而且是有奖举报，可以保护举报人隐私的举报。

那人家办案就方便多了，再加上独立执法，几乎是马到成功就把卡彭给抓了其实阿尔卡彭已经很重视纳税了为了隐蔽犯罪所得，他开了N多家的洗衣房，“洗钱”这个词就是他发明的但是百密一疏，老虎也有打盹儿的时候，反正就是被税务局认为他的收入与纳税不符，然后抓了也就抓了，先抓了再说。

之后就是打官司呗，阿尔卡彭也是请了律师天团来做辩护，想方设法的证明自己没偷税但税务局的法院是不讲究什么证据链的，疑罪从有，只要你不能说清楚，那就算有罪于是，这个黑帮教父被判入狱搞笑不，警察局两年搞不定的事情，人家税务局说拿下就拿下。

后来阿尔卡彭死于梅毒，传说留下三句遗言：一、找女人要戴套；二、机关枪比手枪好用；三、一定要依法纳税！那美国既然有着如此战斗力的税务局，请问还有什么税是他们征不上来的？除了没有外交权和发动战争，美国国税局几乎就是一个独立的国家，任何人的私有财产，在税务局面前没有神圣可言。

你只有纳税的义务，别废话什么权力比如贩毒，国税局为了方便毒贩纳税，专门印刷了税票，要求毒贩匿名购买这玩意儿还有有效期，只要三个月内贴在毒品包装上就行，任何买毒品的人都知道这是经过合法纳税的非法毒品了，不怕被人举报偷税。

还有盗窃，很多州都有起刑点，比如案值1000美元以下的将被免于其所或被轻判但这只是司法部门的法院忙不过来，税务局可不能放掉这块肥肉毕竟苍蝇蚊子凑多了也是肉啊尤其这两年疫情闹的很多人收入减少，于是各种盗窃抢劫案贫乏。

单次的案值不大，凑多了就是大钱了所以国税局才在年底的时候提醒美国的犯罪嫌疑人们，你们抢劫盗窃我管不着，但一定要依法纳税哦除非是你是在当年内把偷来抢来的东西还回去了，否则就还是先纳税吧要不然等我们查到，你小子就等着坐牢吧。

这也算是人性化执法吧，美国特色那请问，再连贩毒卖淫抢劫走私都要纳税的国度里，征收个房产税还有什么难度吗？要知道开始也是挺难的，很多人都不交，于是税务局就开着装甲车去收税了再不交税就该把老子的意大利炮拉出来了，真他娘的是个征税的天才。

六、美国另一个逆天的系统就是律师组织了，这也是他们所谓法治社会的基石之一按照最新的统计，美国的GDP达到了20多万亿美元，全球第一其中他们的军费就达到了7400亿美元，更是全球第一，甚至比后边十个国家加起来的总和都高。

但是，就是这么逆天的军费，也没有律师行业创造的GDP高，人家达到了1万亿美元也就是说，在去年一年中，美国人创造的财富中，有5%用来交律师费了，还不算其他各项司法行政费用这比国防预算都高，说明什么，说明外辱好办，家贼难防。

之前很多年我都想不通一件事，就是美国既然是个资本主义国家，那为什么会有这么多影响效率的法律法规比如浩如烟海的各种反垄断官司，还有让人怨声载道的房租管制法规，再有就是各种各样的“平权法案”，这用常理是无法解释的啊。

后来才大致明白，任何一项法律法规的制定，虽然理论和名义上是促进效率实现公平，但这“效率”和“公平”是要看对谁有利的也就是说，如果你觉得一项制度不合理，但只要能长期实行，就说明一定有背后的利益集团在其中得利，而且他们的力量大到了能左右立法和政策的程度。

最典型的就是冷战时期的美苏争霸，核弹都能把人类毁灭几十次了，但还在拼命的生产，为什么，不合理啊其实很好理解，就因为两国各自的军工集团和各种利益关系形成了共合体，只有不断的增加军费，他们才能从中获利至于什么扯淡的国家利益，与资本家们无关，人家也无感。

七、所以能明白美国的律师团体为什么能这么庞大了吧这是相辅相成的关系，律师团队越庞大，就越能左右政策，能让政策更加支持打官司，律师也就能赚到更多的钱所以不是美国老百姓都讲究法律愿意打官司，而是没办法，你不打官司自有官司来找你，只要摊上了就是麻烦事儿。

那在这种情况下，在房产税这种事儿上，律师盼的就是业主们别交税、少缴税，如果再能想办法整点儿幺蛾子才好呢，这样律师就能参与官司，赚到更多的钱而普通业主呢，一场官司下来是注定倾家荡产的，不仅有税务局的罚款，还有天价的律师费，更有旷日持久耽误挣钱的官司。

所以，不是美国百姓们都主动守法，都愿意交税，而是没办法面对如此强大的两股势力，不交钱能咋地？看看底特律，一美元一栋的小别墅有的是为什么这么卖，哪怕拆了房子卖木头也不止一美元啊？那就是因为房产税，甭说这房子还在，哪怕就是成了废墟，人家税务局也照样按评估价征收。

你敢不交试试，立刻就有税务局的上门，然后还有跟鹰隼似的律师盯着呢，分分钟让你破产信不信？八、回到开头儿，我从没说过房产税不是好东西，只是说这是个难东西且不谈制定环节，只是在征收环节就有很大的困难中国不是美国，没有这两种逆天的反人类势力，那征收起来就会相当的难。

最后多说一句，中央关于房产税的公告说的很清楚，只是农村房产不征收，而城市的全部房产类型都是要征税的，那就是所有的房子都要征税，考虑一下这难度吧但这也解开了我的一个长久困惑，就是小产权的征税问题完全可以分开嘛，从法律上讲小产权不合法，但并不代表其没有价值和价格，那只要是能评估，就也要依法纳税。

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