自建房产：自建房产原值如何确定

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。从价计征房产税的房产税计税原值

 

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

从价计征房产税的房产税计税原值与会计确认房产原值容易产生差异的有哪些？一、土地《企业会计制度》、《小企业会计制度》对企业购置、自建房产，土地价值计入房产原值或构筑物价值《企业会计准则》对企业购置、自建房产，土地价值单独确认为无形资产。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等问题的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价该文件的实质是规范所有类型的企业计税房产原值，是改变现行的新《企业会计准则》、《企业会计制度》及《小企业会计制度》对土地价值计入应税房产原值的差异，消除因执行不同会计制度造成计税房产原值不同而导致的税负不公平问题。

二、附属设备和配套设施根据《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）第二条的规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。

电灯网、照明线从进线盒联接管算起另据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值根据上述文件的规定：如果装修涉及与房屋不可分割的附属设备和配套设备的，那么不管该装修支出在会计上是计入房屋建筑物的原值还是作为一项固定资产单独核算，均应计入房产的原值，计算缴纳房产税。

如果装修不涉及附属设备和配套设备，只是装饰装潢性质，可不计入房产原值三、地下建筑物房产税根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定，地下建筑物区分与地上房屋相连和独立的地下建筑物，自用的独立的地下建筑，按以下方式计税：1、工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2%2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80%作为应税房产原值应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税四、推倒重置房产计税原值《企业会计准则第4号——固定资产》。

第二十一条规定，固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：（一）该固定资产处于处置状态（二）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》。

（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据上述规定，现行会计准则对于推倒重置房产，分清理旧房与新建房产两个事项处理，新建房产原值不含原房产净值。所以，新建房产的房产税计税原值按会计核算原值确定，不含原房产净值。

黄 时 光 经理注册会计师、注册税务师、一i中级会计师精通企业会计准则及税法，企业内控管理，国企合规性审计；擅长企业财税风险诊断，财税培训，税收筹划，涉税鉴证等。

免责声明：本站所有信息均搜集自互联网，并不代表本站观点，本站不对其真实合法性负责。如有信息侵犯了您的权益，请告知，本站将立刻处理。联系QQ：1640731186