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海宁！Two days！虎哥眼中的海宁房地产市场！（下）
（接中篇）01地价房价房价跟地价密切相关，而地价的水平高低来源于城市极差地租的水平，通俗一点来说也就是政府对于土地的评估价值，被赋予的城市使命不同，加上楼盘开发销售的价格，区域的能量等级自然不同（二手房市场未经详尽了解，后期陆续加以补充），我们分三步进行了解：
1、大致看一下土拍的情况；
2017年包括今年年后，楼面价9000以上的10幅，8000-9000的2幅，7000-8000的9幅，5000-7000的6幅！其中2017年5幅高价地块4幅，万城.赞园、华景川.之江明月、佳源.瓏府、华鸿.原墅已经陆续开盘，工联.望园开始启动！
2018年春节后成交的5幅高价地块：侨福（楼面价10659，安置21900平米）、万城（楼面价9771，安置42600平米）的许村地块、中天（楼面价9010）盐仓项目、海盛（楼面价9260）、上海晋典（楼面价9508）长安镇项目、融信在斜桥的项目（楼面价7700，容积率1.5）
、都还在前期准备中！2、典型性楼盘信息；
3、土地供应：根据市场提供的信息，按照海宁2018年的供地计划，对下半年供地初步进行了分析：供地强度：城西海宁皮革城4幅》市区城南3幅 =经开区3幅=长安镇3幅（包括高新区2幅）》许村2幅》 斜桥1幅供地特征：
Ø 围绕杭海城际站点推地；Ø 围绕在售楼盘推地；Ø 加大综合配套用地力度——临杭新区&许村镇！
杭海城际周边
根据下半年推地计划，从现在展望未来3年的发展，海宁城区和乡镇区域的能量等级分为三级：一级区域☆☆☆☆☆：市中心、城南新区、鹃湖新区、临杭新区（许村）、高新区（长安盐仓）二级区域☆☆☆☆：城西海宁皮革城板块、经开区、长安镇、斜桥镇
三级区域☆☆☆：盐官镇、黄湾镇、周王庙镇
02典型房企海宁房地产市场，从开发体量上观察，本地和外地各占一半，这一轮行情之前，外来的企业相对更弱一些，本土的企业相对要强势的多，在我的记忆中，开元和绿城算是上一波对海宁市场有所涉足的公司，而本地的房企在这一轮竞争中展示出很强的生存欲望甚至有以攻代守的勇气，我们熟悉的就有
鸿翔、吉翔和万城，在对绿城华景川、万科、中梁、中天、佳源、碧桂园等无论是品牌、实力还是营销力见长的公司面前，毫不怯战，反而越战越勇！鸿翔，类似于桐乡的巨匠，建筑公司的背景，在这两轮行情大起大落中，也面临过同样艰难的周期，熬过最困难的谷底，得益于多元化经营相对成功，深耕海宁本土，市场份额和项目较多，客户基础和口碑维护的很好，改善性客户爆发背景下，结合近年来在产品线研发提升和与佳源等公司的资本合作，收益颇丰，刚需的洛塘公馆，改善的观塘里、桃花源，以及塔尖的伊顿公馆，都有所涉及。
万城和吉翔，背景都是做实业的公司，前者主营经编、光电行业，后者主营外贸和（牛仔）布料生产，相对来说，万城近年来的风头更劲，不但在海宁市区和乡镇，集中连续拿地，而且开始向嘉兴五县两区扩张，嘉兴市本级、平湖、海盐等地均有项目落地。
值得一提的是海宁城投集团，这家国企背景的项目遍及海宁的每一寸土地，可以说是为海宁造房子最多的开发商，而且还承担城市规划区内的政府性投资项目，包括东西山开发、鹃湖浙大区域、南关厢等重大区域的开发建设，与工联合作的纯中式项目荷园也堪称一道风景。
海宁本地公司
外地公司值得一提的是绿城华景川，传说华景川的BOSS纪总是绿城一脉，与宋老板私交甚好，原本绿城和新湖合作的百合花园项目在海宁就有很高的知名度，至今二手房价格也居高不下，堪称典范，再加上华景川本身的人脉和资本基础，绿城二代产品加持，产品系列迅速蹿红海宁，值得关注的是，华景川的拿地方向非常精准，并没有拘泥在海宁市区，而是以战略眼光布局临杭新区、许村、长安、盐官等乡镇，彰显出专业、前瞻的市场敏锐度。
外地房产公司
如果就目前本地和外来房企的竞争结果做一个评价的话，如果没有华景川的站台，恐怕外来的房企会在本土公司面前汗颜不少，在海宁，本土房企不怂！这一点，也值得桐乡政府和房企思考！同样卖2万，不但产品品质与海宁略逊一筹，而且总体本地房企市场份额还处于劣势！
03相关政策限购政策1、限购政策在海宁市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非海宁市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房2、时间标准新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间或房产交易部门房屋买卖合同当面签订时间为准。
银行房贷政策
海宁的限购不限贷，表面上看和五县其他地方没啥区别，但是贷款利率上，要严格很多，无论是征信系统，流水证明以及贷款利率都不算“宽松”，这一点，对于要到海宁投资的客户来说，要有所准备！04分析结论01如果说看好杭州未来上位一线城市，那么海宁必然是环杭卫星城市中不可多得的“之一”，城市竞争的下半场取决于未来资源要素的集聚！
02 如果说看好沪杭双子包括杭州湾的未来，城市边际开始模糊，那么临杭新区特别是许村镇是环杭外溢的重点之一，而长安高新区盐仓的发展还要借助大江东的发展，从临杭企业的外迁和城市更新中获得红利！20000的房价加全款估计短期内还会“一房难求”，短期还有20%以上的空间！
03市区改善的主流方向就是百合新城钱江路与江南大道以南的新城南和城东鹃湖科技城，房价下半年会普遍冲击20000，而且未来2年选择余地较大，鹃湖目前的问题不是房价上不上20000，而是土地供应，与桐乡振东一样，没有地就没有钱，没有钱又哪里来的故事呢？
04 刚需和投资客在这个阶段是个说不清的身份，被迫上车的刚需已经来不及考虑住房的模样，只求一张未来可以换乘的车票，皮革城板块、长安镇杭海站点包括长安西都是不错的选择！围绕着15000这条水平线的一手房和次新二手房都可以考虑！
斜桥这种传统分销盘集中的区域，14000的单价，150-200万的产品集中供应，未来二手房市场将压力巨大，同质化竞争严重！中长期预期不能太高！城北经开区是个值得关注的区域，城市更新的力度和康湖新城落地的强度将产生一定的红利，14000的单价下半年还有20%的空间！
05丁桥、盐官、袁花和黄湾这次不多评价，了解还不够，初步感觉镇区区域位置相对单一，点状发展必须依托自身！苏嘉绍台南北旅游大通道启动之时就是相关乡镇的机会所在！盐官景区升级开发已经签约北京中景，这是个中长期积极的信号！
06深耕城市从开发向运营成长的品牌公司，高周转模式下产品创新能够不断激发消费需求的公司将是笑到最后的赢家！（完）时间仓促，内容和深度都还不够，后期继续努力！对海宁、桐乡市场有兴趣的朋友请持续关注“虎哥说楼”微信公众号，有建设性的观点和意见请留言！不胜感激~
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