全国房产走势：全国房产走势图分析

第十七组：路笑琳、赵昭、孙晓寒、张瑾琪、夏暖春

 

作为即将走向社会的大学生，房价自然是我们日常关注的热点问题之一连年上涨的房价早已成为年轻人肩上沉重的负担，在今年整体经济大势不好的时候，房价依然居高不下，几乎没有任何回落的趋势，因此我们小组本次主要研究的主题是。

“探究中国房价持续上涨的原因及对未来房价走势进行预测”首先展示一组数据，根据国家统计局数据显示今年1-9月，全国商品住房销售面积10.36亿平方米，销售金额10.35万亿元以此计算，2020年前三季度，全国商品住房均价达到9988元/平方米，离“万元大关”只有一步之遥。

其实，从单月统计来看，从今年6月份开始，全国新房价格已经“破万”了6-9月份，全国新房均价分别为每平米10113元、10263元、10539、10191元统计显示，全国新房均价从每平米2500元涨到5000元，用了7年时间（2005年到2011年），从5000元涨到10000元用了9年时间。

从全国来看，过去20年，房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破。

图一 1999-2020年全国新建商品住房价格走势图（单位：元/m2）2020年，新冠疫情来临，全国乃至全球经济受创的形势下，全国房地产市场也遭受冲击，上半年市场同比萎缩明显不过，经过二、三季度的努力，目前全国房地产市场已基本恢复正常。

国家统计局数据显示，今年1-9月全国商品房销售面积同比一直在下滑，但1-10月全国商品房销售面积达133294万平方米，同比已由负转平，市场补回疫情影响，已回到去年同期水平从统计局70个大中城市商品住宅销售价格数据来看，10月商品住宅销售价格的涨势也明显放缓。

图二 2020年以来70城住宅价格各月环比下跌城市数量一、房价走势的关键节点下面进行中国房价自2000-2020年的时间序列分析，通过表格、图像可以发现存在关键节点，对于判断中国房价上涨原因及预测具有很大帮助。

图三 2000-2020年全国房价年度平均增速（单位：%）（一）、2008年房价下跌根据简单均价计算，2008年全国房价下跌1.91%，也是过去20年中国房价唯一一次下跌其背后原因不言而喻，2008年的世界性金融危机对世界经济均造成不同程度损害，就连当时在读小学的我们都有所耳闻，因此当年房价下跌不足为奇。

（二）、2014年楼市低迷不考虑2008年的下跌，其他年份全国房价都在上涨不过，要说哪一年涨幅最小，就是2014年我们探究其背后原因，主要是全国楼市饱受“高库存”之困，房价只上涨了1.43%2008-2010年，M2年均长21%，楼市开发投资年均增长24%，2010年楼市开发投资增长首次超过30%，2012年又有一波“降准降息”。

这一期间，各大房企开始进入三四线城市但是，随着2011年货币收紧，楼市终于演化为2014年的“高库存”（三）、上涨快的几个年份（1）2004-2005年：年均上涨15%2003年的“国18号文”首次指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，因此当时业内认为楼市的春天来了，房价也迎来第一波大涨。

炒房团开始进入上海，上海在内的华东地区房价上涨很快但是，数据显示其他地方房价很稳定，深圳房价还停留在5000元/平方米水平全国房价基数低的情况下，那两年房价年度涨幅仅为15%，并不算大（2）2007年：

涨幅为17%这是一波最健康的上涨，推动房价上涨的因素，基本上来自实体经济主要原因有：首先，2001年中国加入WTO，带来了制造业和出口繁荣，推动了中国城镇化第一波高潮，居民收入明显增长其次，资本市场股权分置改革，取消限售股，实现全流通。

股市火热，给楼市带来了资金血液最后，前期货币高发，加上制造业繁荣，实体经济领域价格都在上涨这一时期，房价上涨主要集中在三大都市圈，深圳、广州等珠三角城市的楼市开始与环上海的华东地区，以及北京、天津等城市，一起上涨。

这一波楼市上涨，显示了实体经济的推动作用，不过投资炒作也已经开始泛起（3）2009年：涨幅为24.7%2008年，城镇居民家庭人均可支配收入刚过1.5万元金融危机时期，内需孱弱，消化不了制造业产能，被迫靠楼市和基建来带动上下游。

所以，楼市迎来贷款7折利率的措施，以及大规模降准降息这是中国第一次靠房地产来稳定经济，也是最大的一次，房价第一次出现了超过20%的涨幅对比2019年、2020年1月和10月时的价格新建商品住宅价格方面，2019年10月低于年初1月的只有泸州和岳阳两地，今年则有济南、郑州、遵义、牡丹江、常德、安庆、北海7城；二手住宅价格方面，2019年10月低于年初1月的有18个城市，今年则有26个城市。

整体而言，疫情影响叠加政策调控，今年全国房价的上涨势头弱于去年

图四 2000-2016年间五年期及以上贷款基准利率（4）2015-2018年：年均涨幅10%去库存、棚改、降准降息，多重利好下，第一次出现了覆盖全国一二三四线城市的大范围上涨，内地县城的房价也翻倍上涨。

在高基数基础上，年均上涨幅度达10%从截止到目前的全国趋势来看，也是最后一波大涨二、近年房价上涨背后规律结合上述时间序列分析，以及其他地域相关的数据资料，我们得到下面几条规律（一）、房价上涨趋势与社会发展息息相关。

2000年以来的20年，全国房价年均增长8.5%仔细推理，这20年房价上涨的逻辑是很强的，比如城镇化、居民收入增长、土地价格上涨、货币发行、地方依赖等，同时在2008年金融危机时房价则出现了罕见的下跌（二）、房价上涨与货币发行密切相关

2000年以来，M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿，上涨了15倍，远比房价上涨幅度大得多而且，从M2涨幅与房价涨幅走势来看，二者非常一致，基本上同涨同落比如2009年房价上涨高达24.7%，是涨幅最大的一年，而这一年M2同比上涨幅度，同样也是历史最大的（26.5%）。

通俗些说就是央行往市场上投钱了，百姓和企业手头钱变多了，自然进行大规模的消费和投资，刚好房产兼具消费性和投资性，因此，M2增加时，房价需求通常就会增加一波

图五 2000-2019年M2年均增幅（三）、重点城市成交被放大，拉升了房价四个一线城市及成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市以及三大都市圈里面的三四线城市（比如东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等），这几年对人口、资源净虹吸，房地产成交面积占比上升，成交金额上升更大，从而拉升了全国房价水平，这是导致房价

“破万”的主要原因根据国家统计局70个大中城市房价数据，以2015年房价为定基，计算2016年1月至今各月的新建商品住宅价格，其中北京、石家庄等44个城市都在2020年10月达到5年最高，牡丹江、北海等16个城市在2020年1-9个月达到5年最高。

大多数城市的新建商品住宅价格仍然随着时间在逐步上涨

对比各城市今年1-10月的新建商品住宅价格定基数据，年内位居前五的是西安、徐州、武汉、合肥、成都，其中西安定基数据最高，且持续上行，新房上涨势头强于其它城市。

          图六 2020年70城新建商品房月度价格定基走势（四）、二手房走弱与新建商品住宅不同，近几年不少城市的二手住宅价格在严格的调控下长期下行，所以全国二手房价的上行趋势整体弱于新房以2015年房价为定基，计算2016年1月至今各月的二手住宅价格，其中沈阳、大连等33个城市在2020年10月达到5年最高，哈尔滨、吉林等7个城市在2020年5-9月达到5年最高，2020年达到5年最高的城市总共只有40个，较新房减少20个。

与此同时，数据显示各城市二手房价的表现有明显的分化从2020年1-10月国家统计局的定基数据来看，今年房价最高的五个城市是深圳、合肥、无锡、广州、杭州其中深圳今年的涨势较为明显，最高达83.6%，常德、湛江、锦州、牡丹江等城市5年的涨幅只有10%左右，牡丹江9月、10月的价格甚至低于2015年。

（五）、内地三四线楼市趋势性滑坡我们看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌，比如东北的鹤岗、伊春，鹤岗在今年还由于房价过低而“喜提热搜”，在南方的同学甚至不敢想象几万元钱可以买到一套房产，以及甘肃的玉门和内蒙古的乌兰察布等地。

整体而言，在疫情冲击、经济减速的大环境下，今年房价的下行压力大于往年，同时二手房价的下行压力大于新房由于各城市之间二手房市场的成熟度差异较大，一二线重点城市的二手住宅价格更为坚挺，涨幅领先，三四线城市的二手住宅价格则较为疲软，不少城市二手房价近五年涨幅不大，牡丹江甚至还出现了较。

2015年下跌的情况三、对未来房价走势的判断基于上述数据和规律分析，结合我们个人观点和看法，我们小组对房价未来走势进行了简单预测（一）、房价告别大涨，但仍将在高位徘徊从M2、人口（适龄购房人群）、住房供求规模来看，房价都告别了大涨。

特别是今年疫情对经济的冲击很大，但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌”的态度，今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%，远没有过去几轮房价上涨周期那么大不过，也不能仅由此就认为房价会下跌首先，“稳房价”是长效机制目标，也是各地楼市调控的头等大事。

当下，各地财政收支缺口大，对楼市的依赖很大，各地托底楼市的决心也很大在经济转型完成之前，楼市高位平衡将是大概率事件其次，地价还在高位据统计，百城楼面地价在2008年时只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年开始明显上涨，2016-2018年上涨到2500元/平方米，2019年首次突破3000元/平方米，4年时间基本翻了一倍。

当然，后期主要是由热点城市带动的从2020年重点城市供地情况来看，很多城市取消了限地价政策，地价又开始上升了

图七 2008-2019年100城地价平均水平（单位：元）（二）、重点城市房价将继续上涨重点城市就是实现人口净流入，产业结构适应未来转型方向，与周边实现互联互通的城市人口净流入，意味着增量人口大，而流入的增量人口基本是年轻人口，买房动力大，负债承担能力强，对美好生活有强烈预期；产业结构适应未来转型方向，就是指现代服务业、高端制造业，这些产业附加值大，就业人口收入增长效应明显。

举个例子，深圳南山房价高，是因为科技园区就业人口推动的，腾讯、中兴、大疆等都在科技园区；与周围实现互联互通，意味着对外部资源的虹吸效应明显（三）、买房要更加关注成本过去房价大幅上涨，掩盖了房子的持有成本。

大家不怎么关注物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本等等未来短期内房价可能不再明显上涨了，但成本会越来越高，比如月供、物业费、折旧如果房价涨幅抵不过成本，持有房子就是负担，这类房子再出售时，不仅耗时较长，也会卖不上价。

四、对房地产泡沫的看法及解决方向事实上，只要是纸币社会就必定有泡沫正如《货币银行学》课上讲的，纸币的发行都是以发行国的信用做背书，没有完全的贵金属做担保，实际上是央行想发多少就可以发多少纸币，因此纸币超发导致有泡沫产生是难免的。

所以在当今的货币体系下，对于泡沫不能拍脑门地一股脑排斥泡沫也有很多种，有合理的泡沫，有安全的泡沫，有可控的泡沫，有不可控的泡沫比如，你说四五级市场，也就是县城和农村市场，也有泡沫，那是货币造成的，但是合理的泡沫。

二三级市场，也就是三四线城市，那是安全的泡沫这两个严格来说，都算不上泡沫，因为危害很小如果说有危害，也不在价格是否有泡沫上，而是供给侧上有些过剩过剩的问题，不能算是泡沫，因为即便赔钱卖，还是卖不出去比如钢铁煤炭，很多都是低于成本价，或者微利，还是卖不掉。

这个问题只有靠发展经济，提高收入解决一级市场目前也是可控的泡沫，并没有到完全失控的地步所以，对于不同的泡沫要采取不同的措施，因地制宜，辨证施治，不能搞一刀切因此，对于房地产的问题，主要矛盾在一级市场，也就是一线和强二线城市的泡沫管控问题。

从近年政府举措来看，管控的方法不外乎限贷限购至于房地产泡沫何去何从，其实并不是取决于房地产本身，而是取决于整体形势房地产这个“治国利器”早晚要被收回到起落舱里，不可能无限制地这样发展下去，毕竟现在风险已经开始出现集聚。

其实现在技术上已经准备好了，万事俱备，只欠东风主要有以下几点：（一）、国民经济的转型升级情况从制造业到服务业向高端的信息化智能化转型服务业转型比较简单，进展也很快，现在完成的差不多了制造业的转型刚开始没多久，现在正在向深入发展。

制造业的转型就是从低级向高级发展，从模仿向创新发展，从传统向“互联网+”发展实质上就是抢占发达国家的市场，占领制造业的制高点美方为什么如此针对华为，因为一旦华为抢占了5G这块高地，互联网和通信这两块市场就不再是它说了算了。

但转型毕竟是痛苦的，是个创造性破坏的过程，势必会对原来的环境和生态造成破坏，这也就是这几年经济低迷的原因但是，经济的发展不能停滞，所以，只有把房地产再拿出来顶上那这个转型大约在2025年能够完成当转型升级完成之后，房地产作为治国利器的历史使命也许就要完成了，到时候再动手也就没有顾忌了。

因为到那时，政府可以依靠创新经济的税收大幅增加财政收入，不会像现在这样捉襟见肘，依靠出售土地作为收入来源（二）、落后过剩产能的消化情况这个一是取决于城镇化，一是取决于一带一路战略城镇化不同于城市化，它主要是解决农村和中小城镇的发展问题，是城市化的一个有益补充，这是解决过剩产能的内销渠道。

一带一路则是解决过剩产能的外销渠道，落后国家和地区对我们的过剩产能有强烈的需求，如何既能消化我们的过剩产能，又能满足他们的需求，就是一带一路的问题一带一路现在基本上成了国际共识，互惠互利合作共赢，无人能阻挡。

虽然会有阻碍，过程会有反复，但前景还是美好的这个过程，至少还要四五年所以时间点大约也在2024到2025左右（三）、城市化进程目前城市化已经进行到最高潮了，沿海发达地区基本上完成的差不多了，但一些二三线城市还有比较大的空间。

这个时候，中央政府就不能太过抑制房地产的发展，否则会阻碍这些城市的发展这些城市完成城市化的时间，按照目前的进度，同样地，快则五年从上面可以看出，三个重要条件基本上把时间都指向了四五年，其背后是有其规律的，因为城市化和工业化的进程基本上是同步进行的。

但是，也有政策的原因，中国的政策都是以五年甚至十年、数十年的中短期时间为考量的，哪段时间集中解决哪些问题，这些都事先做好了规划和方案到时候，根据实际情况进行微调就行，这就是中国政策的计划性和连贯性带来的最大优势。

五年，就是现在的十三五规划；十年，就是下一个五年规划即十四五规划因此，中国的房地产问题，最快会在十三五期间解决，最慢则会在十四五期间解决，不会再往后拖如果条件都具备了，那么国家该如何解决这个“积重难返的泡沫”呢？有三个方案，一是破掉，一是维持，一是化解。

破掉，一是日本模式，一是俄罗斯模式日本模式，简单说就是保汇率刺泡沫但日本模式的前提是没有金融主权，如果不是被人为地强行逼迫大幅升值，绝不会有后来的泡沫破裂，失落二十年日本在这件事上是一错再错，大幅升值严重打击了日本的制造业。

——它的立国之本，最终导致出口锐减，制造业遭遇毁灭性打击之后大幅放水，一方面想拯救制造业，一方面想压低汇率，结果制造业没拯救，汇率没压低，却大幅度地刺激了房地产和股市泡沫接着又想通过提高利率的紧缩政策来消除泡沫和保汇率，结果在内外夹击下，一切都坍塌了。

在广场协议前，日本的泡沫并不严重，一切都在可控范围内，如果不是外部压力，是完全可以维持和化解的，之所以这种下场，核心在于它不是一个主权国家，没有金融主权中国在这一点则不然，有完全的主权，因此日本这条路基本上不可能。

俄罗斯的问题又完全不同，它既不同于日本，更不同于中国它比日本好一点的是，基本上拥有完全的主权，金融政策完全受自己支配但它的最大问题在于经济结构太单一，只是依靠油气这些原材料，而非像日本那样的强大的制造业。

这样单一的经济结构，虽然主权独立，但很容易被外围的金融市场所影响和操纵，毕竟大宗商品的价格掌握在美国的手里不光是俄罗斯，所有依靠资源的国家，包括中东、澳大利亚、加拿大、南美等，无不被美国的金融资本所操纵。

相对于日本，俄罗斯还有一个软肋就是，卢布不是国际储备货币，再加上外汇储备较少，外汇市场很容易被人攻击卢布大幅贬值，加之外汇管制，一方面防止国内资本流出，一方面防止外资抄底相对于俄罗斯，中国则不然中国是世界工厂，拥有世界最大的制造业，拥有世界第一大内需市场，即便靠内循环也完全可以扛得住。

所以，并不会因为外围市场疲弱，大宗商品大跌而动摇经济基础虽然人民币也不是国际储备货币，但中国拥有世界第一庞大的外汇储备，且外汇市场受政府管制，眼下中国人民币入篮，更是需要人民币的坚挺来取信于世界，更不会允许人民币的大幅贬值。

因此俄罗斯的这条路中国不会也不可能走中国拥有日本和俄罗斯都不具备的优势，主权独立，经济基础雄厚，加上强大的外汇储备和管制措施，需要注意的是自身的取舍随着房价的不断攀升，各种资金通过各种渠道加速流入房地产市场，开发贷和房贷的急速上升，给金融市场带来了很大安全隐患。

因此，这个隐患必须要解除，这个泡沫必须要解决但解决的办法不是破掉，而是维持和化解增加购买力可以维持一部分泡沫，除了要在稳增长促收入上下大力气外，重要的是控制房价涨幅这光靠限购限贷增加供给是不够的，税收才是影响力较大的方法，税收不仅能遏制房地产涨幅，更重要的是能够增加政府尤其地方政府的税收。

最后，我们一起总结下未来的房市演变过程首先，会在常规政策的调控下缩小房价涨幅，控制过快增长其次，大力发展经济，提高购买力，降低房地产相对价格再次，经济转型完成，推出房产保有税（或增加交易税），完全锁定（在较小区间上下波动）房价，增加财政收入。

最后，健全全国和各地五级商品房市场和保障房市场，尽量实现居者有其屋的理想目标同时，放开市场行政管制（限购限贷都将退出历史舞台），交给市场，一级市场进入较大幅度波动期，回归其商品属性至此，房地产作为“国之利器”的使命正式完成。

以上是我们小组针对“中国房价上涨分析及未来走向预测”主题的探索、分析和思考。第十七组：路笑琳、赵昭、孙晓寒、张瑾琪、夏暖春

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