房产代持协议是否有效：房产代持协议最佳范本免费

合同有效，那只是债权。

 

2018有效2018年福建省二审案例案由：所有权确权纠纷法院认为：1、《房产代持协议》有效，因为首付款和按揭的实际出资人，合同、购房发票和产权证的保管人，因此，符合房产代持特征，合同有效；2、房产登记人已经取得诉争房产的物权；

3、实际出资人享有的是房产的债权，没有直接设立所有权的法律效力；4、实际出资人可以请求代持人过户，但是不能请求法院直接确认其所有权。

2018有效2018上海一中院精选案例案由：借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权法院认为：1、房屋买卖合同有效，代持人是登记所有权人，代持人有房屋的物权，所以代持人是房屋登记所有权人；2、代持合同有效，但是只能约束合同双方当事人，不能约束房产交易中心，也就是不能让房产交易中心根据两人的代持协议改登所有权人。

2020无效但可以补正（2020）最高法民再328号辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书法院认为：1、当事人之间存在借名买房合同关系（主要看房款是谁支付的，谁支付的物业费，谁在实际占有使用房屋），但是这个借名买房合同关系是规避了国家限购政策的；

2、《房产代持协议》为了规避国家政策，违反公序良俗，无效（司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

）3、实际出资人不能当然获得房屋所有权，取得房地产物权必须登记，依据《房产代持协议》，实际出资人不能直接成为房屋的所有权人，实际出资人没有物权，也没有物权期待权；4、《房产代持协议》无效是因为实际出资人为了规避房屋限购政策，但是实际出资人在诉讼期间取得了购房资格，等于消除了合同无效事由，《房产代持协议》的效力予以补正；

5、若实际出资人有获得房屋的资格，可以起诉请求法院判令代持人配合办理登记手续，可以强制执行变更登记，实际出资人可以获得房屋所有权；6、善意第三人信赖利益的保护，保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，与在物上设立担保不一样。

在签订担保合同的时候，房产并未登记在代持人名下，因此，第三人认为在房产商具有信赖利益，于法无据

2021有效2021年江苏省一审案例案由：确认房产代持合同是否有效纠纷法院认为：该代持协议系双方之间的真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,应当认定合法有效分析：根据《民法典》第二百一十五条　【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

房产代持协议就是对房屋的物权所进行的约定，这个物权当然是不登记的，否则代持协议的存在是没有意义的，因此，这条就是房产代持合同有效的依据。

2021有效2021年广东省一审案例案由：房屋买卖合同纠纷法院认为：《房产代持协议》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效的合同。

相关司法文件

最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知法发〔2017〕22号18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。

统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》2022年6月9日施行四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理

　　14. 金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。

分析总结一下，莹缘解释就是喜欢白话解释：主流审判思路：1、房产代持协议，只要是代持人和出资人双方真实的意思表示，这个合同本身有效；2、房产代持合同，只是确认了代持人和出资人的债权，也就是出资人可以说这是我的东西，那不是你的东西，你还给我，你不能处分我的东西，出资人可以请求法院确认这个房子是自己的，这是一个债权请求权；

3、房产代持合同约束的是代持人和实际出资人，不能约束房产交易中心，房产交易中心不会因为这个合同来变更登记，所以你把代持合同给房产交易中心，没用；4、房产交易中心当初登记所有权人是根据房屋买卖合同以及买卖双方的合意，而且实际出资人也是希望这种结果发生，所以房产交易中心的登记行为没问题，正确的行为不需要被纠正；

5、房屋的物权以登记为主，代持人拥有物权；6、要想变更权属，应当做确权诉讼，房产交易中心根据法院判决来变更；7、纵然2020年最高院出了案例，认为为了规避限购政策的代持协议无效，但是之后各地法院的判决依然如故，没有按照这个案例来走。

但是，无效的风险增大2020年最高院的指导性案例思路：1、房产代持协议有没有效的依据是诉讼中实际出资人有没有资格登记权属，如果没有，则就是为了规避限购政策，合同无效如果有，则代持协议效力得到补正，有效；。

2、限购资格一直在变更，实际出资人是否可以登记为权利人的情况一直在变动，所以合同效力是不确定的总结：1、为了规避限购政策，代持房产需谨慎，若被判定合同无效，相当于借贷关系；2、实际出资人的风险不仅仅在于代持合同无效，还在于代持人可能拿房产抵押贷款，或者可能由于被执行而执行到该房产，也在于代持人可能会将房产转售善意第三人；。

3、若想避免此类风险，还需要向自己的律师咨询相关的措施。

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