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注:本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。裘哥，恒大御景湾能如期交房吗，会不会烂尾，你怎么看?

 

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房

@信仰裘哥，恒大御景湾能如期交房吗，会不会烂尾，你怎么看？老裘御景湾大概率是能交房的，但会延期一方面，“复工复产保交楼”是许家印多次公开表示的，恒大当前的头等大事一方面，绍兴政府也正在努力比如上个月，御景湾放出了所有房源均已办理网签的消息，根据销售面积和此前的销售单价粗略计算，这部分回款至少能够超过1亿，这背后大概率是政府开绿灯。

另外，据了解，除了御景湾，政府有关部门也已经着手在处理珺睿府的产证办理问题了，年底前后就会有好消息。

@小奶爸老师，能不能帮忙分析下大坂绿园，是否可入手？单价大概会在多少？老裘大坂绿园的位置是非常好的，南向临大小坂湖，是柯西少数拥有一线湖景的小区更重要是宝业的产品力，大坂绿园3500元的精装标准，在整个柯桥楼市都不低，尤其在2.5万每平这个价格段，它的品质感要比很多项目都要好。

据我们所知，大坂绿园剩16#、18#、19#待开，但时间未知，已开的剩余房源很少，位置不佳目前大坂绿园备案价在2.3-2.5万/㎡左右，不确定最后三幢开售时的价格建议和置业顾问多沟通，确定大坂绿园最后一波加推大概时间，时间不长就等，等不了就早点去看其他楼盘。

@yjchen问题：自住兼投资，请老裘分析对比下镜湖融创奥景园和中海铂隽两个项目老裘奥璟园更“全面”，铂隽更“高端”相同地段，都在绍兴奥体西面，隔江相望，奥璟园在江北，铂隽在江南奥璟园体量更大，产品更丰富，门槛更低，洋房+小高层，建面约97-234㎡，均价约2.88-3万/㎡小户型到大平层都有。

中海铂隽是纯改善项目，建面约156-300㎡大平层，精装很高端，主要面向高净值人群。你有自住需求，如果资金实力允许，建议等等中海铂隽首开，详细了解下它的产品细节。

@八月你好，我现在是把柯桥那个学区房，一楼的学区房卖掉了我，我现在还要置换一套房子，我不知道是在柯桥这边买二手房好，还是在黄酒小镇买新房，大概有五年左右，我小孩就要结婚啦学租房不知道要不要考虑？我想听一听您的建议，我现在拿不定主意我不敢在交流群里说，那样会有中介打电话。

老裘先抛结论：柯桥出色二手房≥黄酒小镇＞普通柯桥二手房柯桥出色的二手房小区，如玉兰花园、香湖郡、金昌诚园等这类二手房相比黄酒小镇最大优势，就是“稳”：品质看得见摸得着，物业好坏肉眼可见，马上可以装修入住。

但劣势也很明显：因为年份久远，部分小区的设备难免老旧，园林、户型等产品设计，也不可避免存在过时的问题黄酒小镇是一个很有潜力的项目，一方面项目本身属于超级大盘，有商业、地铁、文创产业园等丰富配套业态，依托黄酒小镇这个文旅项目，是政企合作的一个典型范例。

另一方面，黄酒小镇的价格很“美丽”：单价2.2万/㎡，相比前文提到过的优质二手房，有一定价差，即便在整个绍兴主城的新房当中，也是门槛级单价看预算，如果预算足够，稳一点，可以优先考虑玉兰花园等出色二手房如果预算有限，黄酒小镇是性价比之选。

@绿水青山嵊州甘霖金越府你怎么看，听说那边流动性不好，卖不出去，去年买了一套，后面不知道怎么办老裘房子好不好卖，有没有人接手，有很多因素影响，最重要的一点：周边有没有人嵊州近几年流出人口大于流入人口，本身的产业还没有完全起来，人口尚未集聚，周边乡镇盘，都是为当地人群准备的刚需、改善选择，投资入手，很容易长期握在手里。

甘霖不算市中心，金越府的保值增值潜力，在嵊州可能都不是最好的，但相比把现金放在银行里，还是更好的选择，既买之则安之。有其他更好的投资途径，当然也可以卖掉。

@昊妈老师你好， 袍江瑞和明廷的房子89房 不靠高架的， 大概多少价格可以出手？ 元垄大都会89方的房子大概多少价格可以入手？老裘根据绍兴E网和58同城等二手房平台数据，瑞禾明廷挂牌价约1.6-1.7万/㎡，根据自己的装修情况上下浮动，随行就市。

元垄大都会去年1月交付，也是绿城物业，品质还算可以，不过未满2年，按规定还是不能交易的目前大都会少数几套房源，网上挂牌价约2万/㎡，不过大部分都是价格面议，还是要看房源本身装修情况、是否带车位而定如果你能全款，在目前的二手房市场，有很大讲价空间，可以趁年底这段时间，多看看，大概率可以淘到高性价比的房源。

@耒水流沙裘老师预测一下明年绍兴楼市，是上行还是下行？手上有三套目前是抛还是持有？老裘我们都身处百年未有之大变局既然是大变局，就意味着不确定性没有人能准确预测明年的行情走向，我们只能在一些政府文件、政策方向当中管中窥豹。

政府严控之下，绍兴房价不会短期暴涨，但也不会暴跌绍兴还在发展，绍兴的房价就大概率还会稳稳地往上走关于房地产税，我们在文章《绍兴成为房地产税试点城市，几率有多大？》当中已经进行过解读，最应该警惕的是：家中人口少+房子多的人，或拥有多套房投资的人。

@顾建光老师您好，我袍江国际华城有一套113平的房子，想卖掉，又不想卖，是多层，在五楼，给个建议吧老裘根据之前58同城和绍兴E网的挂牌数据，国际华城均价约1.7万/㎡，这世纪街周边二手房价格差不多国际华城地段不错，世纪街和袍中路交汇处，周边配套齐全，生活氛围成熟，就是小区年份有点久，物业管理也不好，口碑一般。

袍江这两年房产品更迭非常快，新开的阳光城勤业锦上，据说目标就是打造袍江最高端楼盘，未来像国际华城这样老盘会慢慢被淘汰更建议卖掉，然后同区域置换禧樾、朗清园、锦上等优质新盘，或置换到镜湖、迪荡等热门板块

@皮皮花诸暨郊区的排屋两三年了涨了没多少，现在卖掉的话价值只能置换成市区稍大平层了，该怎么操作比较合适？老裘排屋价值有个优先级排序：核心区排屋＞主城排屋＞郊区排屋即使绍兴城区，像城南这样的老牌豪宅区，很多排屋也不是保值的好选择。

更何况，诸暨、郊区郊区排屋卖掉置换主城大平层，一点不可惜，大胆操作需要注意的点是：大平层，对地段、品质、物业都有极高要求，选好楼盘很重要从城市能级、购买力高低，更建议往镜湖、柯桥等主城核心区去

@牧歌大家湛景满园的排屋作为投资合适吗老裘前面有提到，排屋这类终极改善产品，未来升值潜力，和自身拥有的城市资源息息相关有地铁，有商业中心等城市资源的市中心排屋，会比只有景观资源的山水排屋，更值钱满园位于绍兴城南，周边生活配套较少，但环境非常优越，很适合自住。

你有这个资金实力，买满园排屋自住完全可以，但如果纯投资，我们建议和绍兴主城或镜湖，如古越郡府、安澜等低密产品对比后，再选择。

@Bias-孩子现在4岁，读小班，现在入手北小一中可以吗？还是等快上小学再买？老裘绍兴这两年正在快速推进教育公平，变动很大，除非有很急迫的学区需求，要不然更建议静观其变你们还有三年时间，相对不是很急，还是更建议再等等。

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