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2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。紧接着，项目二期、三期、四期陆续开盘，每次开盘都是万人抢房，现场火爆异常。

 

2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。紧接着，项目二期、三期、四期陆续开盘，每次开盘都是万人抢房，现场火爆异常。

当时在上海各大主流商圈，恒大都设置了临时售楼处和展厅，上海各个角落也都有恒大销售和合作中介的身影无数上海投资客，被大巴从上海拉到启东那时候整个城市的氛围就像是置身于赌场，每个人都是狂热的做销售的在卖房赚提成，而买房人也在不计成本的进场。

房价的节节攀升，让所有人都开心然而近几年，限价导致房价上涨预期消失，投资类的购房需求退潮，当地内生的自住需求无法消化被炒高的房价和高企的库存，启东楼市正在一点一点走向下滑通道当前的启东，除了部分热门地段的新房维持着零星的热度外，大部分楼盘的去化并不乐观，优惠促销手段层出不穷，还有大批二手房降价抛售。

这座环沪小城的楼市，正在显露其真实的底色。

Part.1进入冬天的新房市场曾经一路高歌的启东楼市，在盛夏过后显得格外冷清，最明显的特点就是各大售楼处频繁打出的价格战……近日，有中介告诉小凤凰称，目前购房新湖绿城海上明月的新房可享9折优惠，甚至更低。

不过在小凤凰问起具体优惠时，其表示因面积不一样，具体优惠也不一样，大面积的折扣会高于小面积。此外，还要看付款方式如何。

（贝壳找房上所显示的折扣）当然，打折促销的并非只有新湖绿城海上明月，启东东部沿海的文旅盘几乎都有优惠像招商碧桂园十里海湾，目前购房可享8折优惠，单价的话差不多在8000元-8500元/平方米；龙湾温泉度假区（长泰海滨城）早前也推出了特价房活动，原价68.12万的高层现价56万，原价317.05万的别墅现价248万……。

不断打价格战的同时，还有对渠道分销的依赖日渐加深以及逐渐走高的新房佣金。在新湖绿城海上明月的售楼处，小凤凰注意到售楼处的绝大部分客户都是通过渠道分销带来的，自访客并不是很多。

新湖绿城海上明月沙盘图早前，小凤凰一位在启东卖房的朋友也表示，“启东这边的客户，以投资客为主，长久居住的很少，所以比较依赖渠道分销尤其是招商碧桂园十里海湾、长泰海滨城，其渠道分销成交占比在9成以上”网上流传的一份信息显示，像崇明岛大爱城、碧桂园十里海湾、长泰海滨城等启东东部沿海的文旅盘，其给出的佣金都普遍高于合同价的5.5%，有项目每套佣金甚至高达合同价的11%。

然而，虽然开发商打通了所有渠道，且加大了优惠力度，但是仍然难以改变转凉的市场来自启东市房地产协会主办的启东房地产热线官网数据显示，绿城新湖海上明月（备案名：海上明珠城）于2021年4月16日取证的1368套房源，截止到6月7日，仅完成网签备案（含签约中）537套，网签去化约39%。

招商碧桂园十里海湾（备案名：观澜华庭）于2021年12月24日取证的448套房源，截止到6月7日，仅完成网签备案（含签约中）254套，网签去化约57%长泰海滨城于2022年11月8日取证的46套别墅房源，截止到6月7日，仅完成网签备案（含签约中）4套，网签去化约9%。

Part.2有投资客已“赔掉了首付”一手房虽然成交凋零，但至少有价格，二手房则就糟糕透了有中介人员告诉小凤凰，目前恒大海上威尼斯的二手房成交价一跌再跌，甚至已经腰斩，许多投资客已“赔掉了首付”上海的赵先生在2018年市场火热的时候，以总价220万置换了恒大海上威尼斯一套建面约150㎡四室两厅两卫的洋房，半投资半自住，坐等升值。

但没想到是，现在房价却卖得越来越便宜了。链家网显示，目前类似房源的二手房成交价才150万左右，比起18年购买的价格，亏了将近70万。

不仅是洋房，恒大海上威尼斯的高层房价也大跳水，甚至直接打了对折陈女士在2018年花费160万买下了恒大海上威尼斯一套建面约160㎡的新房，如今4年多过去了，房子不但没有涨价，反而暴跌有中介告诉她，目前该户型市场价仅有80万元。

陈女士称，假如这个房子以目前市场价80万元卖掉，估算下来，实际亏损超过了110万被套牢的远不止赵先生、陈女士这两位业主，前几年房价普涨时，启东的新房项目一度十分火热2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘，当时新房均价就已经卖到了五六千的水平，到了2019年小区涨得最高的时候新房售价在9000-10000元/㎡。

现如今，随着市场逐渐冷静，像恒大海上威尼斯这样以投资为主要需求的产品，热度早已不复从前。有的房东急于出手会开始“内卷”，均价甚至可以低到4千多5千多。

另外，从链家网上还可以看到，恒大海上威尼斯小区二手房挂牌数量高达865套，供应量十分充足，挂牌均价6864元/㎡。

虽然近30天带看662次，但近90天内仅成交20套房源为什么恒大海上威尼斯的房价跳水如此严重呢？有销售称是受恒大危机影响，但其实并非如此其主要原因在于项目所在板块，前期受到沪通一体化强势助推，成为热门区域，但随着时间的推移，板块发展后劲不足，渐露疲态。

且目前配套尚不成熟，交通不太便利，相对于居住来说，更适合旅游度假另外，小区内部二手房库存量很大，同质化现象严重，再加上市场行情不好，信心不足，房东想要卖出去，只能通过降价的方式，因此恶性循环，导致房价不断下降。

Part.3撤离的还有曾经蜂拥而来的房企其实，撤离启东的不仅是炒房客，还有曾经蜂拥而来的房企数据显示，2020-2022年启东共计挂牌60宗重点涉宅地块，其中，58宗成功出让，1宗终止出让，1宗流拍，成交占比约97%。

就溢价表现来看，58宗成交地块中，21宗产生溢价，占比约36%，其余37宗均为底价成交整体来看，近两年启东土地市场成交量基本持平，成交价小幅下滑，走势较为平稳不过品牌房企拿地意愿大减退，以2022年为例，从拿地房企结构来看，。

出让的21宗地块，全部为本土城投摘牌。

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