日本房产中介：日本房产中介公司

中国敢不敢采用人家的恐怖的中介政策？

 

导读可爱漂亮的可可的真实购房（别墅）+定居日本的故事购房：6年前地块：170平规划：允许建设3层，不超过10米高她家实际建2层购价：买地4800万日元，加上税费等合计约5000万日元（折合当前人民币约308万。

人民币明显贬值啊……）房子位置：成田机场和东京之间，乘坐总武线横须贺线，从她家到东京23分钟，相当于从盐田到福田中心区当前房价：变化不大，５０００万日元＋一点（相当于还是4年前的房价）产权：永久产权如今

：4年前可可与高大威猛的先生移民日本，过上了幸福的二人生活“日本人的礼貌与街道的干净和餐饮的多元，令我此生迷恋我爱日本”（至今，美编保留着4年前可可送我的一大盒日本女士烟薄荷味很重无烟瘾，可惜了这条烟）。

▲在日本，任何时候看到物价，请自觉去掉1个0，再除以16-20（汇率不稳），“就像不要钱一样”，哪怕奢侈品，所以到日本的中国人总有一种“有钱人”的错觉那么，问题来了：为什么人家日本的房价就这么的稳定？    百思不得其姐，直到和可儿聊天后又分析了这堆资料后，答案有了——日本中介太规范了，没人陪你玩“睁眼瞎炒房子”。

    日本法律对中介的约束非常细致且严格（细致恐密），哄抬房价、合同造假现象非常罕见。除非想以身示范、赔尽家产。中介公司门槛高

日——想做经纪人？押金1000万！中——建议采取“中介押金制”，乱来就扣押金在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：壹是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的；

贰是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作原则上，从事房地产业务的员工，每5人就需要配备一名房地产交易专员；叁是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

    比如：中介销售价值1亿日元的房地产，按规定可收取3％的中介费，也就是300万日元的中介费但是，必须上缴1000万日元的营业保证金！中介若违反宅地建筑物交易业法等法律，还会受到停业和吊销执照等行政处分。

从上到下追责

日——想即便卸任了也会被追罚款中——房地产协会不能再形同虚设日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何。

员工所签的任何一份合同也都要负责即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

一旦出现买卖纠纷，客户会直接联系中介公司所属的不动产协会，协会马上出面找中介公司调查一旦调查属实，中介一要退钱，二要根据情节严重程度接受处分协会核实损失额，报告法务局法务局马上赔偿客户损失，支付完后要求中介公司把保证金补齐，。

视情节严重程度处罚中介公司停业3个月或半年，直到吊销其执照。

人人可上网查房产证

日——全程有司法代书人确保合法性中——一旦完善律师购房制度=蝶变日本房地产交易各环节信息透明，很难作假或一房两卖日本房地产都有不动产登记证副本，就像户口一样副本会写明这处房地产的面积、所在地、所有产权变更记录，以及现在的所有者姓名、住址、因何原因拿到这处房地产等内容。

如果用房产做抵押，那么借了多少钱、借款期限、利息都在副本上有所体现抵押权不解除的话，买卖很难成立不动产登记证副本由法务局保存，并在网上公开，每个人都可以去查建筑面积和土地面积跟挂牌信息是不是一致，卖主是不是房地产的真实所有者，房地产是否抵押，这些内容在登记证副本上都一目了然。

日本房地产买卖还有专门的司法代书人负责给房地产过户一般房产交易签合同时，司法代书人都要到场到场前，他会去法务局取出登记证副本，确认交易的房地产到底是不是所谓的卖主所有；签约时，要求卖主提供权利证书，相当于国内的房产证，还有印章证明书。

在区政府登录的印章和签合同的印章若不一致，合同属无效此外，司法代书人还会核对卖主身份证件上的姓名和住址，如果卖主是公司的话，还需核对公司登记副本司法代书人作为法律专业人士的把关作用非常重要签订阴阳合同是犯罪行为

日——佣金也受影响中——打击阴阳合同=打蛇七寸（炒房七寸）针对国内中介协助卖主开阴阳合同避税等违规造假行为日本宅地建筑物交易业法对中介的约束非常严格制定阴阳合同，一旦被发现，肯定会被吊销执照因为这种行为不但违反宅地建筑物交易业法，还违反合同法等法律，是犯罪行为。

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，合同分为对内与对外，对内的那份以逃避国家税收等为目的，对外的那份则为双方真实意思表达日本中介手续费费率全国统一假如某处房地产的成交价是1亿日元，中介公司按规定可收300万日元中介费。

而中介帮助卖主将合同做成5000万日元，中介费相应也只能收一半所以，中介不仅要考虑自己的信誉，还要考虑是否会触犯法律以及是否能排除卖主少付一半手续费的可能性中介必须如实挂牌业主敲定的售价

日——中介基本无法垄断房源哄抬房价中——中国能确保“实价出售”=杜绝哄抬房价  针对国内中介垄断房源、哄抬房价的现象，孟凡海介绍，在日本，卖主委托中介公司出售房地产时都会签署中介合同，中介合同写明委托期限是1个月或3个月，卖主希望卖多少钱也会写上。

中介公司必须如实挂牌，不能改动卖主报价中介在房地产信息网站上发布房地产信息的页面做完后要让卖主审核，不能乱写签订中介合同后，中介要定期向卖主汇报进展，比如有多少人想看房等如果中介垄断房源，造成房产未在合同约定期限内售出，卖主有权终止合同，转而委托别的中介公司。

所以日本中介公司压力都很大，会选择与同行共享信息，以便在合同期限内尽快把房产卖出去美编备注：看完了，各位有何感想？……基本不涨价的日本房子，你会买吗？可可说：“我觉得买日本房出租，是中国人可以隆重考虑的。

本来资产配置多元化，是趋势”你会不会买日本的房子？

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