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西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，

 

西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。

作者：任泽平、熊义明（国泰君安证券分析师）中国房地产总体库存状况库存可分为狭义库存和广义库存狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积本文采用广义库存来衡量房地产库存状况2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。

但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化库存问题主要体现在广义库存2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。

其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。

其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年图1  商品房库存（待售+施工面积）与去化时间

（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）商业与办公楼库存去化时间为15.6年由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照2015年1.6亿平米的销售，去化周期为15.6年。

按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值1200-1300万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。

各地区库存情况各地区库存状况的突出特征是：三轨运行西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。

这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。

库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间这些都是主要的二线省市也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。

二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小从广义库存来看，广州和上海较低（6.1和6.2），北京和深圳甚至较高（均为8.4）。

考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期“补库存”图2  各地区广义库存情况

（注：上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年）,各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量资料来源：Wind，国泰君安证券研究）图3 主要城市商品房狭义库存状况。

（注：上图中库存单位为月，代表狭义库存状况数据来源：CRIC，乐居研究院，WIND，国泰君安证券研究）2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。

这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌统计局70大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。

图4   2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌

（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。

2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题图5  日本住宅供给和需求演变趋势

（数据来源：日本统计局，WIND，国泰君安证券研究）中央的去库存政策为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。

代表性的政策包括：（1）大幅降准降息2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性（2）首付比例大幅下调2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。

2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

（3）财税大力支持2015年3月30日，二手房营业税免征年限五年改两年2016年2月19日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。

营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征表1  2015年以来中央应对政策发布时间政策类型政策内容2015年降息降准降息：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，10月24日。

降准：2月5日，4月20，6月28日（定向降准），9月6日，10月24日2015年3月17日国管公积金政策借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。

2015年3月30日二套房首付比例降至四成对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%2015年3月30日公积金贷款首付比例下调。

缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

2015年3月30日二手房营业税免征年限五年改两年个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2015年6月29日房屋转让、租赁手续费减免个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向税务部门提交有关赠与公证材料个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。

2015年8月31日住房公积金贷款二套房最低首付款比例降至二成对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%2015。

年9月24日降低商品住房转让手续费新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元；中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低；房屋租赁手续费被取消。

2015年9月30日首付比例降至25%在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%2015年9月30日公积金异地贷款等提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上线控制在。

50%－60%、延长贷款偿还期限；全面推行住房公积金异地贷款；拓宽贷款资金筹集渠道2015年11月17日国管公积金政策进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。

2016年2月2日首付比例最低可降至20%在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点2016年2月19日财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。

对购买首套房，144平米以上契税由1.5%下降至1.0%购买二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。

（资料来源：国泰君安证券研究）2016年中国房地产如何去库存？王石说：没有成功的企业，只有时代的企业！淘汰地产企业的不是互联网，而是你不接受互联网！《2016年中国房地产O2O总裁峰会暨第二届中国房地产众筹

联盟大会》+好屋中国克强总理两会大力支持互联网为O2O代言，毛大庆离职万科拥抱互联网自主创业，万达携手百度、腾讯构建电商平台，万科等房企积极试水互联网，寻求转型！在移动电商新时代大战略下，商业地产、住宅、物业、旅游地产等如何拥抱互联网，地产如何众筹，寻得市场先机？

【峰会时间】2016年3月16日-18日（三天两夜）远大住工装配建筑考察【峰会地点】中国*北京【参会对象】房地产企业及产业链企业董事长、总经理等核心高管【报名电话】188-0133-9746 【邮箱或短信报名】

：编辑（公司+姓名+职位）发送至188 0133 9746本次峰会主题 ： 【互联网+时代下】中国房地产最新政策解读，侧供给改革、十三五规划、房企“互联网+”转型路径【物业社区O2O】抢占社区物业入口，物业扭亏为盈，打造智慧社区新

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