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没有什么，比“蝴蝶效应”更适合形容城市发展与楼市行情的关系了。如今，这种关联在大数据的视野中，纤毫毕现，一座城市的「楼市版图」跃然其上。

 

亚马逊河流域的蝴蝶，扇动一下翅膀，远在北美洲的草原就会刮起一股飓风没有什么，比“蝴蝶效应”更适合形容城市发展与楼市行情的关系了如今，这种关联在大数据的视野中，纤毫毕现，一座城市的「楼市版图」跃然其上今天，观海楼将通过大数据分析，

威海环翠区、高新区、经开区和临港区等四区的楼市版图，洞见数据时代的楼市脉动报道丨王璐瑶鸣谢 | 搜狐焦点出品丨观海楼PART 01“房子是用来住的，不是用来炒的”“精致城市”不只是威海的发展方向，也给它带来了发展机遇。

十几年来，威海不断经历着“阵痛”，一次又一次破茧重生，一次又一次腾飞跨越——从昆嵛山到成山头，从环翠楼到幸福门，从城中村改造到西展东拓南联，这座以“海”为底色的城市，在改革的大浪中从未停步，“奔涌”向前。

水涨船高，楼市行情作为区位变化的“晴雨表”，始终与城市发展密切关联李嘉诚说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段楼市与其所在区位的关系是相互作用，也就是人们常说的互搏与赋能对于一个快速崛起的区域而言，房地产投资价值指标是经济活力的彰显，关注城市及区域规划发展方向，关注区域内人口集聚所形成的居住和投资需求，是房地产价值投资的核心要义。

房地产业从土地红利、金融红利逐步进入管理红利时代，为客户提供更高性价比的产品和服务，是各家房企在激烈竞争中脱颖而出的最佳选择对置业者而言，买房就是买未来他们不仅要综合考虑工作生活、子女教育、老人赡养，甚至还涉及到投资理财。

或者说，买房更像是谈了一场苦尽甘来的恋爱，好不容易步入婚姻殿堂，任谁都希望白首一生，而不是黄粱一梦

“大数据就像一个放大镜，透过这些数字，能让我们更清楚地看见威海的楼市脉动”威海搜狐焦点副总经理郭玉惠说，搜狐焦点是威海最早应用楼市大数据的机构之一，通过官方发布数据的汇总与分析，能够在细微处看见差异，给投资者、置业者提供一定的帮助。

郭玉惠说，成交量是反映楼市变化的直接数据2020年以来，环翠区商品住宅成交量最高，同比增涨19%，高新区以12.4%的涨幅居第二位，经开区和临港区呈下跌趋势，临港区商品住宅成交量同比下降17.5%，经开

区跌幅较大，同比下降36.5%在成交均价的比较中，2020年以来，环翠区商品住宅成交均价最高，为13383元/㎡，同比增长7%，经开区次之，为12492元/㎡，同比下降17%，高新区均价为11180元/㎡，同比上涨4.6%，临港区为成交均价8930元/㎡，同比下降9%。

“刚需用房还是威海楼市的主力军”郭玉惠认为，环翠区、高新区量价齐涨，得益于本地刚需刚改客户的支持而较依赖于外地客户和投资客户的经开区、临港区，在量价方面，都受到了影响*刚需，买房刚性需求用户，是指在一定范围内，不受房价涨跌影响的用户。

*刚改，改善型刚需用户，因为新增人口或其他原因急需改善目前住房的购房者*改善，事业处于稳定上升期有改善住房条件需求的用户*终改，相对于首改、大改，首改多为“以小换大、以旧换新”，大改侧重于对高品质、高质量有很高追求的改善型客户，终改多为购房多次后打算已改到底的置业者。

这也侧面印证了房产政策的主旋律“房子是用来住的，不是用来炒的”PART 02“地王”花落中海金线鼎地块环翠区的热点板块是竹岛望岛板块，热门区域有金线顶，望岛，当前已有华润、海信、中海、保利、万达、富力等品牌房企布局。

环翠区2020年商品住宅成交57.6万㎡，同比增涨19%，成交均价13383元/㎡，同比增长7%。郭玉惠表示，环翠区作为老城区，土地供应状况偏紧，楼盘价格与土地价格息息相关。

◎中海金线鼎如金线顶区域，去年的“地王”中海金线鼎地块楼面价9262元/㎡，海信君澜8704元/㎡，目前两个项目均已开盘，售价都在2万/㎡以上打造中心城区的高品质一线海景社区，这两个项目的销售情况也非常乐观，在开盘的当月销量都是遥遥领先，深受本地客户青睐。

而前不久刚刚出让的渔港路南地块，是金线顶区域目前可出让的最后一宗地块，楼面起拍价7600多元/㎡，按照行业价值规律，这宗地块的楼盘销售价格预计也要超过2万元/㎡拿地的价格决定了环翠区部分热门板块的价格坚挺，因稀缺而贵。

◎2019年7月-2021年10月环翠区商品住宅阅读供求走势

◎2019年7月-2021年10月环翠区商品住宅取证存销走势环翠区在售项目中，近一年竹岛望岛板块成交20.3万㎡最多，其次为环山板块，成交13.4万㎡，张村、温泉板块成交9.3万㎡近1年来，环翠区威海万达广场、国信壹品南山、龙湖·春江彼岸成交量排名靠前。

PART 03山大实验学校“意外”带火周边项目高新区的热点板块有西部居住板块，滨海板块，山大哈工大板块高新区共有6家品牌房企入驻，西部居住板块、山大哈工大板块、高新区滨海板块各有两家，高新区中心居住板块、双岛板块、初村板块暂无品牌房企进驻。

近一年高新区西部居住板块成交量最高，超15万㎡；高新区滨海板块次之，成交15万㎡；其中，在这两个区域之间的山大哈工大板块，成交近8万㎡。

◎昌鸿小区

◎金猴观湖阅山郭玉惠认为，教育资源作为高新区楼市的主要卖点，山大实验学校的建设也毫无意外地带动周边区域成为楼市热门板块，不仅造福了周边盛德丽景茗都、学府佳园、昌鸿小区等成熟社区，也成就了金猴观湖阅山和城建新苑壹号等热销新盘。

◎2020.11-2021.10高新区成交面积项目排行榜2020年下半年高新区成交低迷，2020年高新区成交仅22.9万㎡，2021年上半年回暖上升，新盘纷纷入市近两年高新区成交106.6万，同比上涨12.4%，均价11180元/㎡ ，同比上涨4.6%。

近一年，高新区龙湖春江天境、金猴观湖阅山及威高七彩城云山郡成交排行前三PART 048家品牌房企角逐九龙湾新港板块经开区的热点板块是九龙湾新港板块，热门区域在九龙城周边由于九龙湾新港量价实现度高，品牌房企争先进驻，当前已有华发、金地、。

保利、碧桂园、金茂、三盛、天一仁和等品牌房企布局。

经开区近一年商品住宅成交45.1万㎡，同比下降36.5%，成交均价12492元/㎡，同比下降17%在4个区市中，经开区价量齐跌的幅度居首位郭玉惠认为，经开区经济繁荣，发展很快，非常有活力，极易吸引外地人口投资落户，外部依赖性强。

◎华发九龙湾

◎金地华发·峯范

◎凤集金茂悦自2020年以来，受疫情影响，在外地人口减少，投资客户减少的情况下，部分项目，尤其是曾经库存积压的项目，急于出手就会放低期望值，甚至部分新产品也选择低价入市。

◎2020.11-2021.10经开区成交面积项目排行榜经开区在售项目中，近一年九龙湾新港板块成交37.5万㎡最多，其次为五总站板块，成交14.7万㎡，东部滨海新城板块，成交2.4万㎡经开区目前主要在售项目为12个，主要集中在九龙湾新港板块和五总站板块，产品以小高、中高、高层为主，面积段集中在90-140㎡，价格集中在12000-17000元/㎡，对精装产品有一定接受度。

经开区凤集金茂悦、万科威高翡翠公园和华发九龙湾成交量排名前三，全部为品牌房企开发 PART 05刚需市场在哪里，哪里就是新高地临港区热门区域集中在中心居住区，在临泉河沿线到目前为止已有保利、威高、恒融地产、中南、富力、新基业、鑫都等7家品牌房企布局。

近一年临港区商品住宅成交22.4万㎡，同比下降17.5%，成交均价8930元/㎡，同比下降9%在郭玉惠看来，临港区的实际情况与经开区情况也类似，因为客户减少，部分项目选择降价销售，希望实现以价换量，度过这个地产行业不景气的时期。

但是她也看好这个区域未来的发展

◎中南威高林清月“威海正加速中心城区与临港区、文登区、南海新区的全面对接，打造市域一体的城市发展轴和产业隆起带近年来，临港区依托新材料龙头企业优势，形成区域特点鲜明的产业发展高地临港板块的楼市表现值得关注，随着大量产业工人在这里定居，不少品牌房企在临港区布局，。

这里将成为一个充满活力的新城区。”郭玉惠表示。

◎2020.11-2021.10临港区成交面积项目排行榜临港区目前主要在售项目为12个，产品以小高、中高、高层为主，面积段集中在80-110㎡，价格集中在6800-8900元/㎡，大部分产品为毛坯，对精装修产品接受度不高。

近一年临港区在售项目富力城成交5.8万㎡最多，其次为中南林清月成交4.1万㎡，创新经济产业园成交量排名第三

郭玉惠认为，地段一直被房地产业内认为是选址的金科玉律，拥有优势地段，保值性自然也就越大，资产长期收益率越高，也就更受置业者青睐那些既能享受稀缺自然资源，又能满足生活需求的区域，是具有核心价值的理想人居地。

这是一个双向促进的结果，区域优势带动了楼盘价值升值，楼盘也为区域发展带来了活力。

我不生产观点，我只是经济学理论和大咖说法的搬运工。下期“观海楼”，文化中路68号的房产小编带你“盘”一下威海的知名楼盘，读懂房地产的“圈层定律”。

值班总编：王岚复审：孙美玲策划：王璐瑶文字：王璐瑶图片：刘彬 薛航编辑：周宗玥文章数据来源：威海搜狐焦点声明：本文未经授权不得转载使用，侵权必究！

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