房改房产权：房改房产权归属该如何确定

《案件》分家析产、继承纠纷【基本案情】徐某1与李某系夫妻，二人生育三子一女，分别是长子徐某2、次子徐某 3、三子徐某4、女儿徐某5。徐某4与陈某系夫妻关系，徐某系二人之女。李某于2012年8月某日死亡。徐某1于2020年5月某日死亡。

 

《案件》分家析产、继承纠纷【基本案情】徐某1与李某系夫妻，二人生育三子一女，分别是长子徐某2、次子徐某 3、三子徐某4、女儿徐某5徐某4与陈某系夫妻关系，徐某系二人之女李某于2012年8月某日死亡徐某1于2020年5月某日死亡。

1996年9月某日，徐某1(乙方)与北京市某物业公司(甲方)签订 《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助补偿协议书》,约定乙方住址某胡同27 号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积28.5平方米，有正式户口4人， 应安置人口5人；直接安置：601号(房屋一间)、402号(房屋三间),甲方支付乙方拆迁奖4万元整。

乙方居住公房的，要服从当地区、县人民政府和房屋产权单位住房制度改革协议签订后，乙方在1996年9月某日前应将原住房腾空交甲方拆除1996年9月某日，徐某1(承租人，乙方)与北京市某物业公司(出租方，甲方)签订《北京市公有住宅租赁合同》,约定乙方承租甲方402号房屋，砖混结构，使用面积为61.5平方米，居室3间，此外，双方还对租金和其他权利义务进行了约定。

原有住房拆迁后安置的另一套公房601号房屋由徐某5承租2010年11月某日，徐某1(购买方，甲方)与某有限公司(销售方，乙方)签订《房屋买卖合同书》,约定乙方向甲方出售甲方现住的乙方拥有产权的房屋，甲方购买房屋为402号，总建筑面积87.67平方米(其中包括阳台 3.83平方米),甲方新购房屋按房改价格政策，每平方米售价1290元，实际房价款37537元。

2013年1月某日，徐某1取得了402号房屋的所有权证徐某 5出资购买了601号房屋2013年1月，徐某5取得了601号房屋的所有权证 原被告双方对402号房屋权属性质及归属产生争议【二审法院裁判】一 、撤销北京市某区人民法院(2021)京0114民初117XX号民事判决；

二 、登记在徐某1名下的402号房屋由徐某4享有和继承55%的份额，由徐某2、徐某3、徐某5分别继承15%的份额；三 、驳回徐某4、陈某、徐某的其他诉讼请求；四 、驳回徐某2、徐某3、徐某5的其他上诉请求。

【陈律观点】房改房，是依据国家住房制度改革政策由城镇居民出资购买的房屋，属于特定历史时期国家的福利性分房房改房一般由职工按照成本价购置，主要由单位根据职务、职称、工龄、工资、家庭成员等多种因素，在房屋价值计算上给予职工的政策性福利优惠，故每个家庭只能享受一次，一般登记在参加房改 的职工名下。

历史遗留下的此类房屋仍有一定数量的存在，受房屋增值、个案 差异、证据不足等因素影响，因房改房权属问题引发的继承纠纷在实务中较为常见具体到本案，需厘定以下问题：一 、关于使用被继承人工龄优惠和房屋安置人出资所购的“房改房”的权属认定

“房改房”作为特定历史时期的福利性分房，其权属判断需综合考虑针对特定对象的工资补偿、非市场性、社会统筹性、福利一次性等因素，并结合出资来源、购房时间、权属登记、房屋贡献值等情况对于产权登记人以外的其他家庭成员是否享有房改房权益可综合考虑：(一)是否为原有公有住房的承租人；(二)福利分房时是否仅以职务、职级、职称、工龄等为条件，是否同时考虑了家庭成员实际居住条件；(三)是否长期实际居住；(四)是否为涉案房产内具有本市常驻户籍；(五)是否为拆迁安置对象；(六)拆迁时产权置换及安置公有住房新增面积补差及其他费用出资情况；(七)购置房改房时房款出资情况；(八)登记产权人之外的其他家庭成员是否丧失参加福利分房或另行购买房改房的权利；(九)登记产权人之外的其他家庭成员是否参加过福利分房或另行购买过房改房，是否享受过住房补贴。

从婚姻关系角度来看，使用已故配偶工龄在内的政策优惠以福利成本价购置的房改房，属于夫妻关系存续期间的共同财产；从家庭关系角度来看，房屋拆迁安置人员反映了房屋拆迁安置之时家庭成员户籍登记、居住状况、房屋贡献值等情况，故应当综合考虑上述因素对房屋权属作出认定。

本案中，402号房屋系由北魏胡同27号拆迁安置所得的公租房房屋拆迁时，被拆迁人为徐某 1,诉争房屋系徐某1与李某婚姻关系存续期间作为被拆迁人、公有住宅承租人、房改房购买人折抵工龄政策福利成本价购买取得，产权登记在徐某1名下， 徐某1及配偶李某对诉争房屋享有权益。

房屋拆迁时，徐某4、陈某、徐某均为被安置人，该客观构成状况对于诉争房屋面积的核定具有一定积极作用，且 法院认定徐某4对402号房屋出资具有贡献，故徐某4、陈某、徐某对该房屋亦享有权益二 、关于使用被继承人工龄优惠和房屋安置人出资所购的“房改房”权属比例的认定标准

在确定房改房权属比例时，应重点把握房屋的综合财产性价值与房屋出资价值房改房权属争议通常会涉及公房承租人、名义购买人、实际出资人，在拆迁腾退情形下，还会涉及被拆迁人、被安置人员等多方利益，故在确定房改房权属时，应综合考虑职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素在房屋价值计算上的体现，重点考量购房人购房资格、工龄、职级等利益转化的优惠价款与被安置人员在购房过程中支付的房屋价款对房屋价值的贡献，确定房屋权属比例。

就被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割的问题，即按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：(已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值)×房屋现值，上述裁判思路和计算方式为确定政策性福利所对应的财产价值衡量标准提供借鉴本案中，一审法院结合双方的陈述、房改政策和工龄折抵，酌情认定徐某

4对402号房屋享有60%的财产权益，徐某1对402号房屋享有40%的财产权益二审法院就购房资格、工龄、职级等利益转化的优惠价款与被安置人员对房屋分配面积、实际出资人支付房屋价款对房屋价值贡献进行重新衡量，在综 合安置主体、工龄折算、产权登记等情况的基础上，对402号房屋权属比例认定予以调整，认定徐某1、李某夫妇享有诉争房屋60%份额，徐某4一家享有涉案房屋40%份额。

此外，房改房权属类案件多涉及当事人之间亲属关系因素，存在矛盾积重难返、调查取证困难、多方利益纠葛等现实困境，审理相关案件时应重点平衡 居住利益与财产利益冲突，全面核查公房承租、购房出资、公房买卖、房屋腾 退补偿等材料，尊重公房承租人、房屋出资人、名义购买人、实际居住人在办理房改房相关手续时的真实意思表示，综合房屋居住使用情况以及房屋现有价 值等保障各方权益。

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