房产税计税基础:房产税计税基础包含土地价值吗
日常财务工作中,土地价值按会计准则规定需单独作为无形资产核算,是不计入房屋建筑物的建造成本的;企业在土地持有期间按一定的期限摊销计入当期损益或相关资产的建造成本。
日常财务工作中,土地价值按会计准则规定需单独作为无形资产核算,是不计入房屋建筑物的建造成本的;企业在土地持有期间按一定的期限摊销计入当期损益或相关资产的建造成本若房屋建设期间土地摊销价值计入了房屋的建造成本;后续房屋在计算房产税时,土地的整体价值要按规定计入房产税的计税依据,那房屋建设期间的摊销价值是否重复计算了房产税呢?今天老佟农税就与大家一起概要梳理一下:。
一、首先看一个基本案例:A公司2023年2月通过“招拍挂”取得一块100亩(66,700平方米)的工业用地,土地出让款3,800万元,相关基础开发等费用200万元A公司从2023年5月开始在此土地上投资建设厂房,于2024年11月完工(工期18个月)并结转固定资产,厂房面积48,000平方米,厂房土建及配套基础施工造价15,000万元。
A公司执行企业会计准则,土地价值计入“无形资产-土地使用权”科目核算,摊销期限为40年那A公司从2024年12月开始计算缴纳房产税(注:A公司所在地方,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳),房产税的计税价值是多少呢?。
二、会计处理及相应的规范1、《企业会计准则讲解(2010)》第七章第二节,“无形资产初始计量”部分指出,企业取得的土地使用权通常确认为无形资产,土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
也也就是说,土地按无形资产来核算并按一定期限进行摊销2、《企业会计准则讲解(2010)》第七章第四节,“无形资产后续计量”规定,无形资产的摊销一般计入当期损益,但如果无形资产是专门用于某种产品的,其包含的经济利益是通过转入到所生产的产品中体现的,无形资产的摊销费用构成产品成本的一部分。
3、《企业会计准则4号-固定资产》第九条规定,自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成结合以上3条规定,A公司取得的土地使用权按“无形资产”来会计核算,在房屋建造期间的摊销,是建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,属于自行建造固定资产的成本,应计入在建工程成本,而不应直接计入当期损益。
具体案例讲解也见《上市公司执行企业会计准则案例解析(2020)》(中国证券监督管理委员会会计部,中国财政经济出版社2020.6)案例5-01《工程在建阶段的土地使用权摊销应计入在建工程成本,还是当期损益?》。
回到前面的案例,A公司土地使用权按40年摊销,在2024年11月结转“固定资产-厂房”的价值为15,150万元(15,000+4,000/40*1.5)相应的账务处理为:借:固定资产—厂房 15,150万元。
贷:在建工程-厂房 15,000万元无形资产—土地使用权摊销 150万元(为方便理解,18个月摊销额集中在此列示,4,000/40/12*18个月)
三、房产税的相关规定1、《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第3条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价2、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第1条“关于房产原值如何确定问题”的规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估四、A公司的房产税计税价值分析1、根据财税〔2010〕121号文规定,计入房产原值均应包含地价,即包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
A公司的房产容积率为0.72(48,000/66,700),应按土地价值全额4,000万元计入房产价值再折余后计算缴纳房产税 即计算房产税的房产原值为19,150万元(房屋原值15,150万元+土地4,000万元)。
至于容积率超过0.5,土地是否按全额价值计入房产价值,具体可以见河南税务局的咨询答复意见,截图如下:
答复内容:……对按照房产原值计税的房产,宗地容积率大于0.5的,房产原值应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等另外,宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
具体涉税事宜您也可联系主管税务机关进一步确认2、土地价值重复计算该怎么办?A公司通过以上计算后,作为房产税计税依据的土地价值就变成了4,150万元,超过了原来土地取得的历史成本4000万元,多出了150万元,多出的部分系土地价值在房屋建造期间的摊销金额;150万存在重复计算房产税的可能。
那这个多出的金额是否在计算房产税计税价值时扣除呢?实务中有两种观点,观点一:土地的重复价值不应计入房产税依据在房产税申报环节,填报信息时剔除此重复金额,然后再按70%折余价值计算缴纳房产税还有一种观点二:土地重复价值不得扣除。
理由有二,第一财税〔2008〕152号关于房产原值如何确定问题规定的很清楚,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,这个会计制度应当包含适用会计准则的,也包含适用企业会计制度的既然公司选择按会计准则规定,将施工期间的土地使用权摊销价值计入了房屋的原值,就是符合国家有关会计制度规定的账务处理,土地重复价值不得扣除。
第二房产税的计税基础是在原值基础上折余后再计算的,并没有按原值来计算缴纳房产税退一步讲这个重复的价值也是在省级税务局的折余价值范畴以内老佟农税赞成观点二,土地使用权重复价值在计算房产税计税基础时不得扣除。
当然实际工作中,可提前与当地税务局沟通,若能取得税务局的理解,认同观点一,在房产税申报环节,填报信息时剔除此重复金额更好
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