房产租赁：房产租赁合同

房产属于被执行人的大宗财产，对其名下的房产予以评估、拍卖是兑现申请执行人胜诉权益的重要手段，但司法实践中，有的被执行人通过与案外人倒签租赁合同、伪造长期租赁等方式，妄图滥用“买卖不破租赁”规则以实现抗拒执行、拖延执行的不法目的。

 

房产属于被执行人的大宗财产，对其名下的房产予以评估、拍卖是兑现申请执行人胜诉权益的重要手段，但司法实践中，有的被执行人通过与案外人倒签租赁合同、伪造长期租赁等方式，妄图滥用“买卖不破租赁”规则以实现抗拒执行、拖延执行的不法目的。

（图源网络 侵删）由于租赁合同实质审查难、执行审查权限不明、虚假租赁违法成本低等原因，对执行实务中涉案房产的处置带来了不小影响，不仅耗费宝贵司法资源，还严重损害司法权威，有悖人民群众对公平正义的新需求新期盼。

主要存在以下几个方面问题：一是租赁权形式设立简单从形式上看，租赁双方签订书面租赁合同即宣告租赁权成立，不以公示或备案为必要条件，在有公示效力的源头预防制度缺位前提下，只要当事双方达成合谋，倒签虚假租赁合同、伪造租金支付凭证、编造房屋占有状态变得相对简单且隐蔽性较强，导致形式要件取证困难，况且目前鉴定技术存在一定局限，较难适应条件多变的执行环境和案件类型。

二是执行审查权限不明从法理上看，对于执行法官能否审查租赁合同真实性仍存在争议，目前执行实务中主要通过执行异议程序解决审查法理和救济问题，但执行异议的提出需以做出拍卖等执行行为为前提，且以当事人申请为必要条件，即执行异议主要审查的是执行行为的合法性和正当性，附带审查租赁情况的真实性，具有一定的滞后性、延时性、附带性，与虚假租赁阻碍执行的严重损害程度不相匹配。

三是虚假租赁违法成本较低一方面，由于租赁合同的诺成属性，虚假租赁在伪造材料、达成合意等技术操作层面成本低、隐蔽性强另一方面，在申请“买卖不破租赁”的执行异议案件中，审查查明驳回异议标准与罚款拘留民事处罚、拒执罪刑事处罚标准差距较大，在“受到损害、影响正常执行秩序”等条件限制下，处罚的统一标准尚不明确，可能存在“高高举起、轻轻落下”或罚不当责的情形。

即使在执行异议中发现影响正常执行秩序的嫌疑，查证主体的统一仍待商榷针对以上问题，笔者提出如下建议：一是完善房产租赁合同备案公示制度进一步区分明确房产租赁备案类型，对短期、中期、长期租赁采取差异化、递进式备案策略，适当探索长期租赁强制备案机制，确保涉案执行房产权属明晰、信息透明。

简化租赁备案手续流程，全面压实房产租赁备案主体责任，常态化开展租赁备案情况摸排，强化对房屋租赁市场的监管，进一步规范租赁行为，减少违法租赁、虚假租赁现象二是加大对虚假租赁的打击惩处力度完善房产信息查询查控协同联动工作机制，建立虚假租赁前端预防查实反馈机制，进一步凝聚打击虚假租赁合力。

适当提升申请执行异议的败诉成本，加大涉房产租赁执行异议案件审查把关力度，加强对合同签订时间节点、租赁期限及租金给付等实质审查，统一执行异议阶段罚款、拘留、拒执罪适用标准，严厉打击以虚假租赁抗拒执行、拖延执行的情形。

三是细化涉房产虚假租赁执行规范进一步明确执行审查权限，梳理细化涉虚假租赁审查、打击主体及权责，推进建立职责清晰、运行高效、协调有序的涉房产执行体系，深化涉房产执行全链条闭环反制规避执行机制全面规范“房产评估、带租拍卖、以租抵债”等执行行为，严格落实执行审查处置程序节点，拓展并畅通执行救济渠道。

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作者：高骏、周凌云来源：人民法院报编辑：石慧已达法定退休年龄但未享受养老待遇，继续向单位提供劳动能否认定劳动关系依然成立？“背靠背”条款的效力如何认定？订婚后男方悔婚，女方需要退还彩礼吗？

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